律师随笔
预售合同解除后，对预售商品房采取的预查封措施如何处理
作者：刘中良律师 时间：2017年09月11日
文/冯东 祁朝官 北京市中伦（深圳）律师事务所本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
开发商A公司与购房人B签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购房人B以按揭贷款的方式购买开发商A的某处房产（下称涉案房产）。双方签订合同后办理了商品房预售合同登记备案手续。同时，开发商A公司、购房人B还与C银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定购房人B向C银行申请个人房屋抵押借款200万元，以涉案房产作为抵押，开发商A作为保证人为购房人在C银行的贷款提供连带保证责任。
后购房人B因资金问题拖延支付按揭贷款，开发商A在向C银行承担保证责任后，向法院提起诉讼，请求解除商品房预售合同并请求购房人B协助办理预售合同备案解除手续。在法院判决支持了开发商A的诉请后，开发商A在准备办理涉案房屋预售合同备案解除手续时发现涉案房屋因购房人B对外负有其他债务被其他法院（以下简称“执行法院”）采取了预查封措施。
开发商A面临的问题是，商品房预售合同依法解除后，执行法院能否继续对涉案房产采取查封措施？购房人A对于涉案房产预查封措施该如何处理？
商品房预售合同登记备案是《城市商品房预售管理办法》中规定的内容。该办法第十条规定，开发企业应当自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条第三项规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为正式查封登记。可见，所谓预查封，是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。
基于上述规定可见，商品房预售合同登记备案实际上是房地产及土地管理部门出于行政管理的目的，为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生所采取的一种行政管理措施。由于商品房预售合同备案仅仅是一种行政管理措施，不能产生物权登记的法律效力，因此，购房人不能因为对商品房预售合同进行登记备案并认为对商品房拥有了物权。基于此，对于经过商品房预售合同备案登记的房屋所采取的预查封的正确理解就应当是，该预查封措施实际上并非是对房产本身的查封，而只是对购房人在履行商品房预售合同过程中可以取得的可供执行的财产权益进行的保全措施。
既然对经过商品房预售合同备案登记的房屋所采取的预查封并非是针对房产本身的查封，而预查封也并不限制商品房预售合同的合法解除，那么，商品房预售合同作为一次性合同，在被依法解除后，解除具有溯及力，购房人在合同解除后丧失合法取得经过商品房预售合同备案登记的房屋的合同权利，买受人不再享有过户请求权，此时执行法院对备案房产继续查封的基础条件便不再存在，预查封效力便只能针对合同解除后的金钱债权。此种情况下，被采取预查封措施的房产的权属自然不应当继续受到原本是针对购房人所采取的预查封措施的影响。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十八条第二款也是这样规定的。
综上所述，由于预查封并不限制商品房预售合同的合法解除，在商品房预售合同合法解除的情况下，采取预查封的执行法院依法应当解除涉案房产的预查封措施。涉及到本案，开发商A公司作为涉案房产的所有权人，有权在商品房预售合同依据生效法律文书合法解除后，依据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，向执行法院提出书面执行异议，申请解除涉案房产的预查封措施。
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