以房产抵债行为的法律分析

关键词
 
以物抵债 取回权 破产清算 管理人

摘要
 
以物抵债协议在不违反法律、行政法规的前提下，虽然合法有限，但是，在债权人未对抵债不动产做登记的前提下，其并不能发生物权效力。此时，债权人享有的仍为债权，在债务人或担保人破产清算（重整）的情况下，债权人只能向破产管理人申报债权而不是物权取回权。

案情

2006年4月1日，K公司向X公司出具《担保书》，承诺其为湛江市住宅建筑工程公司深圳分公司项目部（以下简称“项目部”）与X公司签订的钢材购销合同提供担保，担保方式为连带保证。

2006年7月5日，X公司与项目部签订《钢材购销合同》约定：项目部承建工程项目，需要的各种钢材约2700吨，经双方约定此项目所需钢材全部由X公司供应。

2007年4月11日，项目部向X公司出具《欠据》一份，内容载明截至项目部拖欠X公司钢材款12，089，182.60元，并由K公司对上述钢材款提供担保。

2007年7月3日，K公司与X公司签订《房产转让抵付钢材货款合同》，约定K公司经南山区政府、区旧城改造办同意，取得位于蛇口渔业二村A2地块宗地号K704-17地段，占地面积3000平方米的土地使用权。X公司自愿向K公司购买上述楼宇内的第五层，建筑面积为1023.16平方米，第六层至第十层建筑面积为4538.7平方米，合计5561.86平方米。双方同意上述楼宇单价4000元/平方米，合计13，672，000.00元整。K公司以该面积楼房抵付X公司的钢材款，如K公司在土地证下发后十天内将钱款及原钢材购销合同的违约金付清，X公司同意K公司将楼收回。K公司无权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以清偿X公司之款时，X公司可向K公司追索，如转售盈余属X公司所有。K公司有为X公司办理房产证书的义务。

后因项目部未依约定支付货款，K公司未履行担保义务，X公司依法向南山区人民法院提起诉讼，请求：1.确认湛江市住宅建筑工程公司深圳分公司（以下简称“分公司”）、湛江市住宅建筑工程公司（以下简称“住建公司”）拖欠X公司钢材款25，846，182.00元。2.判令K公司将深圳市南山区蛇口湾厦路与海滨路交汇处滨海大厦5至10层中合计5561.86平方米的房屋交付X公司，第三人协助将其名下上述房产过户至原告名下；3.判令分公司、住建公司向X公司支付钢材款本金余额12，174，182元，并自2008年10月30日起按每月90万元的标准赔偿X公司利息损失等。

2010年12月16日，南山区法院做出民事判决书（以下简称“163号民事判决书”），判决：一、确认截至2009年3月12日，被告项目公司、湛江市住宅建筑工程公司共拖欠原告钢材款本金25846182元；...五、被告K公司、...、对项目公司上述债务承担连带清偿责任；...。针对X公司要求K公司将深圳市南山区蛇口湾厦路与海滨路交汇处滨海大厦5至10层中合计5561.86平方米的房屋交付X公司，第三人协助将其名下上述房产过户至X公司名下的诉请，南山区法院认为，《房产转让抵付钢材货款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但交房过户条件尚未成就，南山区法院对此诉请不予支持，并指出“有关合同当事人可在K公司取得有关房产的使用权后另行起诉”。

2013年6月3日，K公司被深圳市中级人民法院（以下简称“市中院”）依法裁定受理破产清算。2013年6月14日，市中院依法作出《指定管理人决定书》，指定深圳市某清算公司（以下简称“某清算公司”）担任管理人，负责破产清算工作。2013年8月26日，X公司向K公司管理人（以下简称“管理人”）申报取回蛇口渔二村北块（A2）[原宗地号为K704-17]楼宇第五层至第十层共计5561.86平方米的权益。

问题

1、K公司与X公司签订《房产转让抵付钢材货款合同》的性质？

2、《房产转让抵付钢材货款合同》以在建工程中的房屋抵偿担保债务，房产未交付X公司并未做房产登记的情况下，X公司是否当然取得房屋所有权？

3、K公司被市中院依法受理破产清算后，X公司能否向管理人主张取回上述抵债房产的所有权？

（一）《房产转让抵付钢材货款合同》是一份以物抵债的担保协议

作者认为，《房产转让抵付钢材货款合同》其实质是以物抵债协议，而非买卖合同。其理由如下：

我国现行法律法规就“以物抵债”并未做明确规定，对以物抵债的叫法也各异。如，最高人民法院在甘肃省石油供销总公司与兰州市红古区人民政府、兰州市红古区虹古乡人民政府以资抵债协议纠纷案【最高人民法院(2007)民二终字第148号(2008年5月19日)】的判决中将“兰州特种焊材厂”抵付给债权人的行为称为“以资抵债”，并指出“以资抵债属于清偿债务的一种方式，通过债务人将其特定资产作价移转给债权人，从而清偿其对债权人负有的相应债务。”从以物抵债的行为方式及效果上来看，“以物抵债”是指债务履行期限届满，而债务人无力清偿债务，于是债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。

本案中，K公司签署《房产转让抵付钢材货款合同》的意图是用在建工程对项目部已过清偿期的钢材款向X公司提供担保，目的为担保债的履行。即在签署《房产转让抵付钢材货款合同》时，X公司对项目部享有的债权已过清偿期而未获清偿，K公司为担保清偿债务以在建工程做抵偿，是一种抵债行为，属于清偿债务的一种方式。这有别于买卖行为，虽然，《房产转让抵付钢材货款合同》具有买卖合同的表象，但合同同时约定“K公司在土地证下发后十天内将钱款及原钢材购销合同的违约金付清，X公司同意K公司将楼收回”，从此约定可以看出，K公司在建工程是确保X公司的钢材款及违约金获得清偿的担保之物，如果K公司在土地证下发后十天内将钢材款及违约金付清，则担保效力解除，否则，X公司就要以此在建公司的五到十层抵付拖欠钢材款及违约金。因此，作为认为《房产转让抵付钢材货款合同》性质上属于一份以物抵债的协议，而非买卖合同。

（二）X公司无权取得房屋所有权

由于抵债时房产尚属在建工程，且至今K公司未做初始登记，K公司并未取得房产的所有权，用以抵债的房产存在未确权的权利瑕疵。对此事实X公司与K公司在签订合同时彼此明晰，并达成一致的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《房产转让抵付钢材货款合同》合法有效。但是，因为抵债房产存在权利瑕疵，双方当事人不得以此对抗第三人。在K公司未被宣告破产时，K公司可在取得房产所有权后决定是否继续履行该合同，但，在K公司被受理破产后，抵债房产成为其他债权人债权得以清偿的物质基础，K公司与X公司不得以存在权利瑕疵的房产对抗K公司的其他债权人。

同时，依据《物权法》第九条之规定，物权的设立、变更是以登记公示为生效要件，登记公示直接决定物权设定和变动效力的发生。结合本案，X公司并未与K公司就上述房产做变更登记，X公司并不能根据《房产转让抵付钢材货款合同》取得上述房产的所有权。

结合司法审判实践，江苏省高级人民法院出台了《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》（以下简称“《审理纪要》”）。《审理纪要》规定，“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理”。依据上述规定，有关变更不动产物权的合同，在办理物权登记之前，当事人之间仍然只是一种债的关系，并没有形成物权关系，不产生物权变动的效果。

（三）X公司未取得抵债房产所有权的前提下，其申报的取回权不成立

关于取回权的规定体现在《破产法》及《破产法司法解释二》中，上述法律及司法解释将取回权分为了一般取回权和特别取回权。本文说讲的取回权具体为一般取回权，即在管理人接管的债务人财产中有他人的财产，该财产的权利人享有取回该财产的权利。也就是说该财产并非债务人的财产，不属于破产财产的范围。而结合本案《房产转让抵付钢材货款合同》是以债权换取物权的抵债合同，因K公司至今未取得土地使用权，抵债房产至今未能做初始登记，《房产转让抵付钢材货款合同》自始就不具备履行的条件，X公司自始未取得抵债房产的所有权。在这种情形下，X公司也就不享有一般取回权。

K公司被受理破产后，管理人依据《破产法》的规定有权决定是否继续履行《房产转让抵付钢材货款合同》。因X公司对K公司享有的仅为债权，若管理人决定继续履行交付房产的合同义务，则属于对X公司的债权给予全额、个别清偿，这无疑会侵害到其他债权人的合法权益并且将直接减少K公司财产。

故此，为保障债权人在破产案件中公平受偿的合法权益，X公司向管理人主张的取回权不能成立。

结论

《房产转让抵付钢材货款合同》并未实际履行，故X公司对用以抵债的房产尚不享有处分权，其对K公司享有的仍然是债权。《房产转让抵付钢材货款合同》的签订并不产生改变X公司债权人的地位，X公司可以向管理人申报债权，而不是取回权。

后因X公司不服管理人的债权审查意见，分别向深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院及最高人民法官申请一审、二审及再审，但三级法院裁判结果印证了作者的观点。
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