律师随笔
浅析登记簿的公信力以及所有权与抵押权公信力的关系
作者：刘中良律师 时间：2017年05月17日
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近来，朋友圈中有友人转发一则案例，颇为典型，其大致案情如下：甲与乙系夫妻，二人婚内共同购买一处房屋，登记在甲名下，其后二人离婚，协议该处房屋归乙所有，但一直未办理转移登记手续。其后甲将房屋出售与丙，并办理了转移登记，丙以该处房屋做抵押与银行丁办理了购房贷款手续，并完成了抵押登记手续。其后乙诉至法院，法院判决甲与丙之房屋买卖合同无效，其后甲又通过诉讼手段取得了上述房屋所有权，并通过司法判决办理了转移登记。而所涉房屋之上仍存在银行丁之抵押权，乙遂又申请法院判决抵押合同无效。此案一审法院以金融机构未能核实出二手房房源之真实权利状况，其未尽到审慎审查义务，存在一定过错为由。据此，一审法院判决：确认丙与丁签订的抵押合同无效，丙与丁协助乙办理解除抵押手续，银行不服提起上诉，经二审判决驳回其上诉，维持原判。
问题之引出
对于此案例，其中涉及登记簿之公信力即不动产善意取得之问题，同时涉及登记簿之公信力与婚姻法之法定财产制之冲突。同时还涉及登记簿上所记载两个物权之公信力的关系问题。从此案来看，法院认定丙与甲之合同无效，因案情并未明述，其可能因不构成善意所致。然而自善意取得之衡量标准来看，《物权法》第一百零六条规定了善意取得之三个条件：受让人受让为善意，以合理价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。 对于其善意之衡量，倘若乙能够提供丙知悉其为夫妻共同财产之证据，自然应认定其不构成善意，倘若法院仅以丙未审查记载于登记簿中之单独所有财产系夫妻共同财产，以此便认定其不构成善意，则有违不动产登记簿公信力之创设目的，其对于丙之交易注意要求有过分要求之嫌，即在交易中，纵使存在登记簿记载情况下，仍要求交易相对人，一般为买受人注意登记簿可能潜在存在的错误，比如出卖方存在配偶的，仅登记归一人，此不动产是否系夫妻共同所有？笔者以此案丙为善意，其仅基于信赖登记簿之记载而与甲发生交易为前提，进而讨论登记簿公信力即善意取得的问题，其在与婚姻法法定财产制产生冲突时，应如何处理？存在不同物权公信力时，关系又当如何处理？
婚姻法之法定财产制是否限制交易第三方而加诸其更高的注意义务？
针对本案案情，在笔者之假设下，丙基于对登记簿之信赖，其应符合善意取得之条件，尽管我国物权法将动产与不动产善意条件混同，但是亦不影响丙之善意。登记簿记载之权利外观，自应对买受人形成一种信赖保护，因不动产之物权变动与动产之区别，其由登记生效之模式而导致其具备登记簿这一合法有效外观，不必像动产买受人那样对于交易相对人之占有尚需具有更高的谨慎和判断。其仅从登记簿的记载便应能够成就其足够之信赖，此便从客观上和形式上肯定了买受人之善意，此亦是登记簿公信力之内在属性所致。那么作为第三人之丙，其是否应对登记簿记载不动产是否为夫妻共同财产加以排除呢？笔者以为基于登记簿之公信力与不动产物权变动的特殊性，只要其通过登记簿之记载查询不动产权属归属于与之交易之人，其便具有了信赖利益，此信赖利益自能支持其通过合法有效交易，并经登记而取得不动产之物权。究其原因有如下几点：
原因一：处理婚姻法法定共有与登记簿公信力冲突之原则不宜过分僵化
其一，虽然婚姻法对于共有制之法定形式亦存在公开性，有观点以此认为，交易相对人只要知悉权属一方具有婚姻关系，其便应对于权属状况加以注意。但是其忽视了夫妻财产制除去法定共有之外，尚存在分别财产制等多种约定形式。要求交易相对方以婚姻之公开性进而注意财产之约定形式，显然过于严苛，不利于交易效率。物权登记为一人，而夫妻约定为共同所有的，此种两相同位阶法律导致现实冲突的情形，笔者以为，在不存在交易之相对人，即未有对外之法律关系存续的情形下，亦由婚姻法之规定保持上风，即物权法此时以歉抑之姿态尊重婚姻法之规定。倘若存在交易相对人，具有外部法律关系介入时，应冲破此种法定夫妻共有制的束缚，由婚姻法保持谦抑，尊重物权法界定的登记簿之公信力，如此不仅有利于保护交易安全，提高交易效率，同时符合登记簿创设初衷，利于维持交易相对人之信赖利益。比如此案，夫妻未存在分别财产之约定，婚内登记归一方，依据婚姻法，应为法定共同共有，然而由于第三人之交易方丙之介入，在丙符合善意之条件下，自应促成丙善意取得，维护登记簿之公信力。至于物权法和婚姻法之冲突解决，此种歉抑的适时性抑扬仅为一种临时性举措，要想根本解决冲突，应以法律规定的形式明确物权登记是否应视为夫妻财产之划分约定，以此赋予权属登记一方之完全处分权，以避免冲突之发生。
原因二：以登记簿为准并无损夫妻一方之救济途径
其二，夫妻一方倘若因交易相对人之善意造成损失，其可依据婚姻法第十九条之夫妻共有财产制对抗物权法登记簿之推定力。推定力究其本质，其仅有确定权利之功能，并非确定最终之物权归属，倘若真实权利人能够提供可靠证据，其是可以推翻登记簿之推定力的。同时夫妻一方因另一方之处分共同财产行为，其并不丧失追偿之权利。
原因三：要求交易人注意义务容易转嫁审核责任
其三，倘若要求交易相对人审查共有情况，其不仅不利于交易效率，同时可能会造成审查义务之转移，在形成一定惯例的交易习惯中，交易相对人其审查能力有限的情况下，有可能此种审查责任便转由登记机构承担，具体表现为在办理登记环节审查当事人婚姻状况，审查是否存在财产约定等。如此一则加重了的登记机构的审查责任，二则由登记机构自身便推翻了其登记最高依据物权法之界定的登记簿公信力。实践中，很多地方的登记机构亦保持此种审核传统，有些甚至主动与民政部门联网，笔者以为此种做法是完全没有必要的，而《房屋登记办法》第十八条便是采用此种模式，这也是导致实践中很多登记机构审查财产状况和婚姻状况之原因。但是据以登记簿公信力信赖保护的初衷，权利外观即为其他人合法信赖之保护，此外，无须再审核其共有情况。
所有权善意取得与抵押权善意取得并存之关系
此外，尚存在一种情形，如案例中情形，丙倘若因善意取得而取得了不动产物权，其依此在其上设立的限制登记，抵押权登记行为，抵押权人之善意取得与丙之善意取得物权之关系。其是否因所有权之善意取得成立而导致抵押权之善意取得必然成立，或者因所有权之善意取得不成立而导致抵押权之善意取得必然不成立，即是否为必依附关系，或者所有权之善意取得与抵押权之善意取得为相互独立关系，彼此并无关联，其各自以其成立条件为依托而成就，取得登记簿之公信力，进而取得物权。 从本案来看，买卖合同与抵押合同均被判决无效，假设判决认定丙不成就善意取得，那么似乎所有权之善意取得未成立对抵押权之善意未成立产生了影响，然而笔者以为，两个物权之善意取得实则并无关联，其仅因两个相互发生的法律关系中存在同一主体而导致了前后之时间前后关联，丙与甲买卖房屋，其后又于丁银行达成借款关系，丙签订抵押合同。其分别为不同之法律关系，其善意取得的条件亦各自孤立。此外，抵押权依附于主债权而存在，其并不因抵押物之所有权灭失或者发生转移而灭失，其代位性决定了其优先受偿权并不会遭受损害。 如丙不成就善意取得时，如其知悉所涉不动产为共同财产，仍加以购买，或者存在物权法司法解释一所规定的存在相应记载情形的，其第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。” 而银行据以对丙之信赖，其亦应成就善意，此种优先权应及于抵押物之不动产，然而因丙之善意不成就，物权可能存在如本案情形由真实权利人追回之可能，那么便产生了抵押物转移的问题。但其与担保法第四十九条抵押物转让存在根本区别，其物权变动并非因抵押人之主动申请而致，其盖因真实权利人权利行使所致，如此便产生了抵押人和真实权利人谁负担抵押担保限制的问题。笔者以为，基于登记簿之公信力，既然银行成立善意取得，其抵押权成立，纵使乙追回物权，丁之抵押权仍于所涉不动产之上存续，只是乙可据以要求甲和丙配合涤除抵押权，然而此为其他法律关系调整，其并不影响登记簿之公信力。
综合来看，所有权之善意取得与抵押权之善意取得存在以下几种可能：同时成就与同时不成就，所有权善意与抵押权善意仅一方成就。本案中，法院据以2008年银监会《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范邮政无房贷款诈骗风险的通知》规定，银行对房源审核的义务，此种风险防范不应成为考虑善意取得之条件，而亦应以登记簿之记载为准。只要存在合理信赖便成就善意，如此一则可强化登记簿效力，增强公信力，其二可增强产权人产权意识，同时可提高交易效率，符合登记簿之创设初衷。
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