律师随笔
“住改商”类案件的六条裁判规则
作者：刘中良律师 时间：2017年05月17日
文/马家强 湖北谦顺律师事务所本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms） “住宅”指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；“经营性用房”是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。在我国，房屋的特定用途是由规划所确定的，一经确定，便不得随意更改。在实践中，诸多业主将自家住房或所承租的住宅用于商业办公，并据此引发了多种类型的诉讼，包括其他业主请求排除妨碍、恢复原状，其他业主以此拒交物业服务费以及征收拆迁时承租人与业主就补偿款分配存在纠纷等。笔者仅以裁判文书为例，提炼六条人民法院审理“住改商”类案件的裁判规则，以供同行分享交流。
1、业主未经批准擅自住改商并将其出租，所签订的房屋租赁合同合法有效。
审理法院：咸宁市咸安区人民法院
案号：（2016）鄂1202民初20号
原告出租的房屋的土地规划用途为住宅，其在未经相关行政部门批准同意的情况下将在该土地上建造的房屋出租给被告作为商业酒店使用经营，属于擅自改变土地规划用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。 其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”、《中华人民共和国土地管理法》第八十条等规定，相关部门可以给予土地使用权人警告、罚款等相应的行政处罚，但上述法律法规的规定并非效力性强制性规定，不影响原被告签订的房屋租赁合同的效力，同时根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”，但是该条款并非强制性规定，不是绝对禁止住改商，而是应在遵守法律、法规以及管理规约的基础上，经有利害关系的业主同意，是可以住改商，本案中被告租赁整栋楼，视为有利害关系的业主是同意原告的出租行为；且依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”，而本案中涉及住改商行为的法律法规是的管理性强制规定，并非效力性强制规定，双方签订的合同并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定。故本案中原、被告双方签订的《咸宁“壹.未来”房屋租赁合同》是合法有效的。
2、在房屋征收时，住改商补偿包含停产停业损失补偿以及商品、营业用具的处理等费用。其中，将住房用作商铺出租所增加的房屋价值的补偿部分应当支付给出租人；因另找经营场所造成的商品、营业用具的补偿部分应当支付给承租人。
审理法院：湘潭市中级人民法院
案号：（2016）湘03民终426号
本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人陈海军对住改商补偿是否享有份额。陈海军与黄冬林订立的租赁协议中并未就租赁房屋遇到拆迁时补偿款的分配问题进行相应约定，根据湘潭市房产管理局潭房字[2013]45号文件的规定：“住改商补偿包含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用”，因出租房屋或商铺亦是一种经营手段，故住改商补偿对于出租人黄冬林而言，是其将住房用作商铺出租所增加的房屋价值的补偿，而对于租赁户陈海军而言，是对其因另找经营场所造成商品、营业用具的处理等的损失。因此，黄冬林与陈海军对于住改商补偿费用均享有相应的权益，一审根据本案的实际情况酌情认定陈海军分得50000元住改商补偿款并无不当。上诉人陈海军要求分得承租面积内全部的住改商补偿款131609元缺乏依据，本院不予支持。
3、建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付的房屋属于建设单位所有，建设单位为该部分房屋的业主。
审理法院：秦皇岛市中级人民法院
案号：（2015）秦民终字第1772号
本院认为，关于鹏远地产是否享有业主身份参加本案诉讼的问题，因最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条有关业主人数计算方法的规定中，明确规定了“建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付的部分”按一人计算业主人数，已经回答了建设单位有尚未出售的部分可以享有业主身份。故鹏远地产在本案中具备诉讼的主体资格，高志的该项主张，于法无据，本院不予支持。 关于高志将自有房屋“住改商”是否应经鹏远地产同意的问题，因为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅变为经营性用房应经有利害关系的业主同意。本案中，高志将自有房屋“住改商”未经有利害关系的业主鹏远地产的同意，则高志不得将自有房屋“住改商”。高志以“住改商”已经大多数有利害关系的业主同意，以及鹏远地产未经有利害关系的业主同意也进行过类似的“住改商”，均不能作为其“住改商”的依据。
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条所规定的“经有利害关系的业主同意”应当以住改商当时存在的有利害关系的业主为限。
审理法院：西宁市中级人民法院
案号：（2015）宁民一终字第291号
本院认为，张进祥在2015年购买位于西宁市城西区盐湖巷8号1号楼1单元121室住宅时，其楼下的111室已经业主马国蕊在2013年出租他人用于商业经营，在当时马国蕊与张进祥之间还未成为上下楼邻居，马国蕊对住改商行为是不可能去征求张进祥的意见，而张进祥购买房屋时对涉案房屋的居住环境应当是知道的，住改商的事实已形成，在此情况下张进祥主张马国蕊住改商行为未征得有利害关系人意见不符合情理。张进祥还认为马国蕊住改商影响其居住及财产安全等，而对其主张未提交证据证明，所以对其上诉理由不予支持。
5、住宅的用途主要是供个人、家庭日常生活居住使用，经营性用房的用途主要是用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动。在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房。
审理法院：成都高新技术产业开发区人民法院
案号：（2015）高新民初字第1558号
一、经营行为是指从事商品经营或者盈利性服务的活动，并不以进行工商登记领取营业执照为条件，办理了工商登记领取营业执照也不能成为“住改商”合法的理由，不能据此对抗有利害关系的业主。结合原告提交的视频资料、物管公司的证明、物管公司关于10栋1楼住户“住改商”整治情况报告、卫生执法部门现场检查的照片，以及本院在原、被告双方均在场的情况下拍摄的现场照片，能够综合印证第三人杜苏苹在租赁房屋内摆放有货架、货物、收银台等事实，从事商品经营，应认定为经营行为，同时在租赁房屋地下室摆放麻将桌供他人使用，属于盈利性服务行为，也属于经营行为。 同时，本案在法庭辩论终结前，第三人杜苏苹陈述房屋现状仍保持在本院现场勘查状态，应视为经营行为持续状态。尽管第三人的行为较用于经营的生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形程度为轻，但在性质上，仍然属于将住宅改变为经营性用房。
二、讼争房屋房屋产权证载明的规划用途为公寓，商品房买卖合同补充协议明确为居住性质。按照物权法的规定，被告及第三人将居住用房改作商业用房，应当经有利害关系的业主同意，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本栋建筑物内的其他业主，属于有利害关系的业主。诉讼中，被告明确认可第三人从事上述经营行为未经其他有利害关系业主的同意。原告FONGCHOHBOON(方楚文)属于10栋1单元业主，属于有利害关系的业主，其有权提起诉讼，要求被告排除妨害、恢复原状。
6、业主不得以物业服务公司对住改商管理不到位，主张不交或少交物业服务费。
审理法院：宜昌市三峡坝区人民法院
案号：（2015）鄂三峡民初字第00560号
原告安诚物业公司作为一个从事经营活动的企业法人，对业主的住改商行为，依据《物业管理条例》第四十六条的规定，其职责仅限于告知、劝阻、向有关职能部门反映、报告等。原告安诚物业公司已经履行了相关义务，被告田萍以原告安诚物业公司对住改商管理不到位不交或少交物业服务费的辩解理由，于法于合同均无依据，本院不予支持。
笔者认为，大量现存的以及潜在的非规范化“住改商”群体，在业主们日益追求生活质量和自身权益的法治时代，势必会导致在未来某一段时间内，“住改商”类案件成为人民法院审理的热点。同时，由于绝大多数“住改商”类案件都发生在邻里之间、业主与物业公司之间以及承租人与出租人之间，和平化解原、被告间的矛盾，具有极强的现实意义，能够取得良好的社会反响。作为专业律师而言，不断提高自身的专业水平以及化解矛盾的能力，对于妥善处理“住改商”案件的意义不言而喻。
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