成功案例
陈见尊与徐跃莲房屋买卖合同纠纷
作者：刘中良律师 时间：2018年04月07日
民 事 判 决 书（2016）粤03民终7316号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐跃莲。委托代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈见尊。委托代理人：刘石明，广东君一律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托代理人：康蔚沛，系公司员工。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行。负责人：张耀麟。委托代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人徐跃莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年5月6日，徐跃莲作为卖方，陈见尊作为买方，在中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）居间下，签订了《二手房买卖合同》（合同编号为197544）。合同约定卖方同意将位于深圳市龙岗区XX号房产（房地产证号：深房地字第6000493317号）转让给买方，转让成交价为6180000元；卖方应在签订合同后10日内将房产证交给第三方办理过户手续；买方在合同生效后一日内向卖方支付500000元定金；卖方同意从定金或首期款中预留20000元作为交楼押金，此款托管在中原地产；买方须于2015年5月31日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年5月31日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以应承诺的为准。合同第五条约定，在买方按照第四条约定将楼款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年6月30日。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起7日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司。关于违约责任，合同约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。合同签订当日，陈见尊向徐跃莲支付定金500000元，其中20000元作为交楼押金由中原地产代为托管。陈见尊、徐跃莲于2015年6月1日办理了资金托管协议，约定托管的资金为1360000元，并于2015年6月22日取得个人购房贷款承诺函，承诺发放贷款金额4320000元，有效期为一个月。2015年6月30日，中原地产分别以发函、短信的方式通知徐跃莲银行已出具贷款承诺函并催告徐跃莲七日内还清贷款办理注销涉案房产抵押登记。陈见尊于2015年7月7日通过EMS向徐跃莲邮寄《催告函》，催告徐跃莲办理赎楼手续并办理递件过户手续。2015年9月7日，陈见尊已申请解除资金托管。经查，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称浦发银行）系涉案房产的抵押权人，抵押贷款金额为9600000元，徐跃莲至今未办理注销抵押登记手续。陈见尊诉讼请求：1、解除陈见尊、徐跃莲双方签订的《二手房买卖合同》；2、徐跃莲返还陈见尊已支付的定金500000元；3、徐跃莲向陈见尊支付定金500000元和首付款1360000元的利息损失，其中定金500000元的利息起算日为2015年5月6日，首付款1360000元的利息起算日为2015年6月1日，均计至款项清偿之日止；4、徐跃莲按合同约定向陈见尊支付违约金1236000元；5、本案诉讼费用由徐跃莲承担。徐跃莲反诉请求：1、确认陈见尊购房主体不适格，陈见尊怠于履行合同义务构成违约；2、解除徐跃莲与陈见尊签订的《二手房买卖合同》，陈见尊向徐跃莲支付违约金210120元；3、反诉费由陈见尊承担。在审理过程中，徐跃莲针对陈见尊已变更诉讼请求，将反诉请求变更为：1、确认陈见尊购房主体资格不适格，陈见尊怠于履行合同义务构成违约；2、解除徐跃莲与陈见尊签订的《二手房买卖合同》，陈见尊无权收回已支付的定金500000元；3、反诉费由陈见尊承担。原审法院认为：陈见尊、徐跃莲签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。陈见尊按照合同约定支付定金并办理了首期款资金监管协议，同时取得了银行贷款承诺函，而徐跃莲收取定金后未按合同约定办理注销抵押登记手续导致合同无法继续履行，徐跃莲的行为已构成根本违约，现陈见尊、徐跃莲双方均主张解除涉案合同，原审法院对此予以确认。合同解除后，徐跃莲已收取的定金500000元应退还给陈见尊，其中20000元由托管的第三人直接返还给陈见尊，剩余480000元由徐跃莲返还给陈见尊。关于违约金的数额，徐跃莲在本案中已提出反诉认为陈见尊构成违约，可认为徐跃莲对于陈见尊主张20%的违约责任过高请求予以调整，原审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定徐跃莲应向陈见尊支付的违约金为1100000元。关于陈见尊主张的所支付定金及首期款监管的利息损失，因原审法院在确认徐跃莲承担相应的违约责任时已考虑，对该项请求原审法院不予支持。徐跃莲辩称因陈见尊未按约定的时间向银行申请贷款怠于履行合同义务，根据合同约定陈见尊确实应于2015年5月31日前办理资金监管手续及向银行申请按揭贷款，原审法院认为办理首期款资金监管手续并非陈见尊一人就能完成，陈见尊、徐跃莲于2015年6月1日办理资金托管，徐跃莲亦予以认可，证明陈见尊、徐跃莲对该时间已经重新确认，银行出具贷款承诺函后陈见尊及中原地产已告知徐跃莲，虽然造成徐跃莲无法按合同约定于2015年6月30日办理递件过户手续，但取得贷款承诺函取决于银行审批，陈见尊无法控制，该责任不能归咎于陈见尊，整体上也不会影响合同的继续履行，徐跃莲不能据此主张解除合同，徐跃莲应及时办理注销抵押登记继续履行合同，但至今未办理，违约责任在于徐跃莲，对徐跃莲的该抗辩意见原审法院不予采纳。徐跃莲反诉请求称确认陈见尊购房主体不适格，该请求缺乏证据依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈见尊与徐跃莲于2015年5月6日签订编号为197544的《二手房买卖合同》；二、徐跃莲于判决生效之日起十日内向陈见尊返还定金480000元；三、中原地产代理（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向陈见尊返还托管的定金20000元；四、徐跃莲于判决生效之日起十日内向陈见尊支付违约金1100000元；五、驳回陈见尊的其他诉讼请求。六、驳回徐跃莲的其他反诉请求。徐跃莲如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20792元（陈见尊已预缴28049元，多缴纳7257元，原审法院予以退回），陈见尊负担2069元，徐跃莲负担18723元；反诉费2225元（此款徐跃莲已预缴），由徐跃莲负担。徐跃莲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判认定陈见尊违约和承担不能收回定金的违约责任；2、本案一、二审诉讼费用由陈见尊承担。事实和理由：一、一审判决认定陈见尊于2015年6月22日取得了个人购房贷款承诺函，是刻意歪曲事实，故意偏袒陈见尊。1、2015年11月5日，一审法院第一次组织开庭，在举证质证时，陈见尊未能向法庭提交落款时间为2015年6月22日的贷款承诺书原件，当徐跃莲对该贷款承诺书是否真实存在提出质疑时，陈见尊的解释既语焉不详又没有任何证据加以证实。2015年12月4日，一审法院组织第二次开庭时，陈见尊向法庭提交了有银行盖章的贷款审批通知书。该审批书上清楚地记载了该笔贷款的审批时间为2015年6月29日。由上可见，陈见尊于2015年6月22日已取得个人购房贷款承诺函不可能为真。2、陈见尊对不能提交个人购房贷款承诺函原件的解释明显不符合情理。个人购房《贷款承诺函》对于买房的陈见尊来说，是支付购房款的资金来源保证书，而对于卖房的徐跃莲来说，是安全收取售房款的最后一道防线。对于如此重要的法律文件，无论是买方还是卖方，都不可能轻率交予对方。且个人购房贷款承诺函既然注明了购房人和售房人、并且确定将购房贷款划入售房人账户的情况下，购房人和售房人应该是人手一份各自保存以资凭据，不存在谁交予谁的问题。3、个人购房贷款承诺函除没有原件不能作为定案依据外，还存在如下瑕疵：A．贷款审批通知书上记载陈见尊的贷款申请书编号为81300201500016390，但个人购房贷款承诺函上面的编号竟然是深龙银（龙岗）个函(2013)号（缺具体编号）；B．个人购房贷款承诺函上的贷款行（承诺人）处盖的印章是中国农业银行股份有限公司深圳公园大地支行，而贷款审批通知书上盖的印章却是中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行个人金融部；C．即便撇开陈见尊没有个人购房贷款承诺书原件不说，权且以贷款审批通知书为据，也只能认定陈见尊在2015年6月29日办妥了贷款承诺函，不应当认定其在6月22日已取得贷款承诺函。二、一审判决认为“银行出具贷款承诺函后陈见尊及第三人中原地产已告知徐跃莲、虽然造成徐跃莲无法按合同约定于2015年6月30日办理递交过户手续，但取得贷款承诺函取决于银行审批。陈见尊无法控制，该责任不能归咎于陈见尊，整体上也不会影响合同的继续履行，徐跃莲不能据此主张解除合同……违约责任在于徐跃莲”完全是不顾事实、偏袒陈见尊之辞。首先，到本案上诉时为止，陈见尊都没有向徐跃莲或人民法院出示过所谓的贷款承诺函，也没有有效证据证明陈见尊曾经向徐跃莲出示过所谓的贷款承诺函。现有证据只能证明陈见尊于2015年7月7日书面通知徐跃莲其已经办妥贷款承诺函，因此，陈见尊违反合同义务的过错显而易见。其次，从《二手房买卖合同》第五条、第六条约定的内容看，陈见尊履行赎楼义务和递交过户资料的义务都是以陈见尊先履行办妥贷款承诺函义务为前提的，陈见尊应当按照该合同约定，在递交过户时限到达之前给足徐跃莲七天的赎楼时间和三个工作日的递交过户资料的时间（6月30日--7天--3个工作日（三个工作日跨了一个周末增加了两天）=12天），则陈见尊应当在6月18日前办妥贷款承诺函。但陈见尊在6月29日才获得贷款审批，其行为显然违反了合同第五条、第六条的规定，构成了违约。第三、《二手房买卖合同》第五条约定最后递交过户资料的时间为6月30日，其本意就是为了防止因买方不能及时办妥银行贷款承诺函致合同无法及时履行而特意设置的限制性条款，陈见尊对该条款是充分了解的，因此陈见尊在未获得银行批准前一直不敢催促徐跃莲去赎楼和递交过户资料，直到6月29日以后获悉已获贷款审批（是否拿到贷款承诺函尚未可知），才于7月7日发函催促徐跃莲赎楼和递交过户资料。由上可见，陈见尊对不能按时获得银行的审批是负有合同义务的，一审判决随意免除陈见尊的合同义务显然不当。第四、既然合同双方已将限期办妥贷款承诺函作为陈见尊履行赎楼义务和递交过户资料义务的基础，且双方也明确了违约责任，一审判决就没有理由认为“陈见尊虽然造成徐跃莲无法按合同约定于2015年6月30日办理递交过户手续，但取得贷款承诺函取决于银行审批，陈见尊无法控制，该责任不能归咎于陈见尊”，……“徐跃莲应当及时办理注销抵押登记继续履行合同，但至今未办理，违约责任在徐跃莲”。综上，一审判决认定事实有误，严重忽略和损害到徐跃莲的合法权益。故依法提出上诉。请求公正判决如请求目的。陈见尊口头答辩称：一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。徐跃莲在6月22日取得贷款承诺函，在原审阶段有中原地产的中介人员出庭证明，也有中原地产的短信及催告函等证据予以证明，徐跃莲说是6月29日办理贷款承诺函是刻意歪曲事实，两个承诺函不一致我方作出了说明，第一个承诺函有效期是一个月，后面延长了半年。至于两个银行的章不一致，我方也进行了说明，因为银行正式审批权限是龙岗支行，而下级支行贷款审批权在上级支行，所以日期有不一致。客观事实是徐跃莲由于房价上涨违约，不想履行合同，徐跃莲在银行抵押是将另外三套房屋整体抵押贷款960万元，徐跃莲解除抵押状态，赎楼必须整体向银行偿还960万元贷款，徐跃莲一直没有进行赎楼导致无法继续履行，因此徐跃莲违约事实清楚。浦发银行口头答辩如下：徐跃莲及陈见尊所争议的房屋买卖纠纷，是双方之间所产生的事由，我方均未参与。对于一审法院查明的事实予以认可，请求法院在保护浦发银行的合法权益情况下依法裁量。中原地产口头答辩如下：第三人在涉案合同交易过程中尽到居间告知和协助义务，托管在我方押金17000元，将根据法院生效文书放出。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据徐跃莲的上诉内容，本案的争议焦点为涉案合同不能履行的违约方是谁。本院认为，合同约定，陈见尊应在2015年5月31日以前支付首期款至双方约定的监管账户，双方于2015年6月1日签订了资金监管协议，陈见尊于当天支付了约定的首期款，履行了合同约定的义务。之后，贷款银行于2015年6月22日出具了贷款承诺函，该承诺函的落款时间十分明确，即2015年6月22日，双方签订的买卖合同没有约定陈见尊应取得贷款承诺函的时间，因此，2015年6月22日出具的贷款承诺函不能证明陈见尊违约。徐跃莲的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。徐跃莲在陈见尊支付了首期款、办理了贷款承诺后，没有履行赎楼的义务，已经构成根本违约，应承担违约责任。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，徐跃莲的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20792元，由徐跃莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一六年六月一日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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