张燕与寇文涛,涂佳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深中法房终字第1822号 上诉人（原审被告）张燕，住所地陕西省西安市临潼区。 委托代理人陈志军，广东财富东方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）寇文涛，住所地深圳市宝安区。 被上诉人（原审原告）涂佳，住所地深圳市宝安区。 以上两被上诉人共同委托代理人黄乐乐，广东金美律师事务所律师。 原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，法定代表人杜艳花，总经理。 原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区负责人张明辉，行长。 委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。 委托代理人鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。 上诉人张燕因与被上诉人寇文涛、涂佳、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）和原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1150号民事判决，向本院提起上诉，原审第三人家家顺公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法组成合议庭对本案进行了缺席审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年4月21日，张燕作为卖方、寇文涛、涂佳作为买方、第三人家家顺公司作为居间方共同签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定张燕将位于深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场x号出售给寇文涛、涂佳，转让总价款为1,738,000元；涉案房产建筑面积48.2平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。合同载明涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方于签订合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；涉案房地产没有租约。合同约定买方在签订合同时向卖方支付定金10万元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管。卖方须无条件配合签署资金监管协议，办理资金监管手续；买方向银行抵押付款，买方须于2015年4月30日之前支付除定金之外的首期款783,000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准；上述约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。关于违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金或没收定金。 2015年4月21日，张燕出具《收据》，载明收取寇文涛、涂佳交付的定金10万元。 2015年4月22日，张燕办理委托公证手续。 2015年4月29日，寇文涛、涂佳和张燕双方办理了首期款783,000元的资金监管手续，与中国银行股份有限公司深圳泰然金谷支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》。 2015年5月31日，张燕向寇文涛、涂佳发出《解除合同通知》，称已经办理资金监管，但缺资料，并经张燕多次催促，寇文涛、涂佳仍拒不履行并已逾期15天，对张燕利益造成严重损害，因此，为防止张燕损失进一步扩大，通知寇文涛、涂佳解除合同。庭审中，寇文涛、涂佳确认于2015年6月4日收到上述解除合同通知。 2015年6月9日，中国银行股份有限公司深圳中心区支行向寇文涛、涂佳出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向寇文涛、涂佳发放贷款90万元。 2015年6月9日，寇文涛、涂佳向张燕发出《履约催告函》，称寇文涛、涂佳接到担保公司的通知后得知张燕要求担保公司停止办理赎楼的相关手续，现寇文涛、涂佳通知张燕于2015年6月12日前书面致函担保公司继续办理赎楼手续，否则视为张燕单方违约。2015年6月10日，寇文涛、涂佳委托律师向张燕发出《律师函》，称张燕要求担保公司停止办理赎楼的相关手续，严重违反了合同约定，要求张燕在收到律师函当日联系担保公司继续办理赎楼手续，并配合寇文涛、涂佳办理过户手续。庭审中，张燕认可上述履约催告函和律师函的真实性，确认已经收到上述函件，但不认可寇文涛、涂佳在上述函件中主张的事实。 另查明，2015年4月21日，寇文涛作为卖方与作为买方的案外人刘金建签订了一份《二手房买卖合同》，寇文涛将其名下位于涉案小区x号房出售给案外人刘金建，转让成交价为155万元。 2015年6月23日，深圳市房地产权登记中心向寇文涛、涂佳出具了《购房资格证明》，寇文涛、涂佳可在本市购买两套住房。 庭审中，寇文涛、涂佳陈述其在办理资金监管手续时已向按揭贷款银行提交了申请按揭贷款的相关资料，后公积金贷款需要补交无房证明，因寇文涛、涂佳首套房需要时间过户，寇文涛、涂佳于2015年5月25日与张燕协商自5月25日起一周内办理首套房过户，之后可以取得无房证明，张燕同意并知悉该情况；寇文涛、涂佳于2015年6月2日已交齐所有材料，并与2015年6月5日取得银行贷款承诺书。张燕不认可寇文涛、涂佳的上述主张，并称寇文涛、涂佳在2015年5月25日告知张燕相关情况，但不代表张燕同意可以延期履行合同，张燕于2015年5月27日通过微信通知寇文涛、涂佳终止履行合同，并于2015年5月31日向寇文涛、涂佳发出解除合同通知。寇文涛、涂佳同意一次性支付剩余购房款，愿意代为清偿涉案房产抵押债务以注销涉案房产抵押登记，并主张涉案房产登记至寇文涛、涂佳名下，各占50％份额。 上述事实，有当事人当庭陈述及寇文涛、涂佳提供的深圳市二手房买卖及居间服务合同、收据、履约催告函、律师函、资金监管协议等证据，张燕提交的深圳市二手房买卖及居间服务合同、公证授权委托书、解除合同通知等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。 寇文涛、涂佳在原审中诉请：一、张燕继续履行双方签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》(合同号503330xxxxx)，房产价值1,783,000元。二、张燕配合寇文涛、涂佳办理上述房产之相关过户手续。三、张燕向寇文涛、涂佳支付合同价款20％的违约金即356,600元。四、张燕承担本案的全部诉讼费用。 原审法院认为，寇文涛、涂佳、张燕及家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。 关于涉案合同不能履行的原因。寇文涛、涂佳主张张燕未履行赎楼义务致使涉案合同不能履行。张燕主张寇文涛、涂佳迟延提交按揭贷款申请的相关资料，超过合同约定的15天期限，已构成根本违约，因此，张燕向寇文涛、涂佳发出解除合同通知。第三人家家顺公司主张因寇文涛、涂佳未取得无房证明，纯公积金贷款未能成功，后转为商业贷款，2015年5月31日，张燕表示终止履行合同。原审法院认为，根据涉案合同约定，寇文涛、涂佳首期款支付及按揭贷款申请截止时间为2015年4月30日，寇文涛、涂佳应当于2015年4月30日前向按揭贷款银行提交贷款审批所需的全部资料。根据审理查明的事实可知，寇文涛、涂佳在2015年4月30日前并未交齐全部贷款审查的资料，其已构成履行瑕疵。因涉案合同未约定寇文涛、涂佳取得贷款承诺函、寇文涛、涂佳付清全部购房款的截止期限，视为寇文涛、涂佳和张燕双方未约定上述合同事项的期限。因此，张燕在获悉寇文涛、涂佳提交的按揭贷款资料不齐全时，基于诚实信用原则，其应当催促寇文涛、涂佳在合理期限内补齐相关资料，如寇文涛、涂佳在张燕给予的合理期限内仍未消除其履行瑕疵，张燕可行使合同解除权。张燕在寇文涛、涂佳仅存在履行瑕疵的情形下于2015年5月31日迳行发出解除合同的通知，不履行涉案合同，没有充分依据，已构成根本违约。根据涉案合同后续履行事实可知，寇文涛、涂佳于2015年6月9日取得银行出具的贷款承诺函。寇文涛、涂佳取得贷款承诺函未超过合理期限，涉案合同应当继续履行。 关于合同继续履行。原审法院认为，寇文涛、涂佳基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在寇文涛、涂佳取得的《个人二手住房按揭贷款承诺书》存在有效期（自2015年6月9日起三个月）及判决生效日期存在不确定性的情况下，原审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，只有判令寇文涛、涂佳一次性支付剩余购房款才能确保依据寇文涛、涂佳继续履行诉讼请求所做出的判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加寇文涛、涂佳履行涉案合同的负担。对此增加的负担，寇文涛、涂佳已经知晓，并在庭审中作出同意将购房款一次性支付给张燕的承诺。综上，原审法院认为，寇文涛、涂佳应当将剩余购房款1,683,000元一次性支付给张燕，张燕应当将涉案房地产过户登记至寇文涛、涂佳名下，并于过户后三日内将涉案房地产实际交付给寇文涛、涂佳；涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由寇文涛、涂佳承担。 关于违约金。原审法院认为，寇文涛、涂佳在涉案合同履行过程中存在履行瑕疵，张燕据此认为其合同权益遭受损失，并认为其有权解除合同。足以说明寇文涛、涂佳和张燕双方在涉案合同履行过程中均存在违约行为，基于公平原则，原审法院认为，寇文涛、涂佳和张燕双方因合同无法按约定期限履行所遭受的损失由双方自行承担，寇文涛、涂佳关于张燕支付合同总价款20％的违约金及迟延履行违约金的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。 关于注销涉案房产抵押登记。原审法院认为，第三人招商银行深圳分行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。第三人招商银行深圳分行虽然不是涉案合同的主体，但涉案合同履行及本案关于继续履行的判决与其有法律上的利害关系，原审法院应当将其列为本案第三人参加本案诉讼，以保护其合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，第三人招商银行深圳分行在张燕清偿抵押债务或寇文涛、涂佳代为清偿抵押债务的情形下，应当协助注销涉案房产抵押登记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、张燕应于判决生效之日起十日内注销涉案房地产抵押登记，第三人招商银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；二、寇文涛、涂佳应于判决生效之日起十五日内支付张燕剩余购房款1,683,000元；张燕应于判决生效之日起十五日内将深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场号房地产（房地产证号码为深房地字第××号）过户登记至寇文涛、涂佳名下（寇文涛、涂佳各占50％产权份额，过户登记的税费由寇文涛、涂佳承担）；三、张燕应于涉案房产过户登记至寇文涛、涂佳名下之日起三日内将涉案房产实际交付给寇文涛、涂佳；四、驳回寇文涛、涂佳的其他诉讼请求。本案受理费23,917元、保全费5,000元，由寇文涛、涂佳负担14,458.5元，张燕负担14,458.5元，受理费、保全费寇文涛、涂佳已预交。 上诉人张燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原判，驳回寇文涛、涂佳的全部诉讼请求。 张燕上诉认为，一、寇文涛、涂佳在2015年4月30日前未依合同约定交齐全部贷款审查的资料，造成担保公司未能在2015年5月底前对讼争房屋进行赎楼过户，己构成根本违约，原审判决认为寇文涛、涂佳的违约行为仅“构成履行瑕疵”是完全错误的。 张燕于2015年4月12日与西安汉华房地产开发有限公司签订《曲江?华著中城认购书》，认购曲江?华著中城23-xxxxx号房。张燕与该公司约定的付款方式为“按揭付款：乙方须于2015年4月l9日支付首期房款￥270000元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即￥840000元）由银行提供按揭贷款，乙方须在2015年6月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续”。为申办房贷需要，张燕于2015年4月21日将名下位于深圳市宝安区鸿隆广场的一套房屋即讼争房屋出卖给寇文涛、涂佳，当时张燕与寇文涛、涂佳就约定讼争房屋在2015年5月底前必须过户到寇文涛、涂佳名下。此约定虽然在中介公司提供的格式合同中未写明，但从张燕与寇文涛、涂佳交谈的微信中有明确的记录。因寇文涛、涂佳在2015年4月30前未依约交齐全部贷款审查的资料，造成担保公司未能在2015年5月底前对讼争房屋进行赎楼并过户到寇文涛、涂佳名下，致使张燕无法实现在西安按揭购房的目的。由此可见，寇文涛、涂佳的行为明显已构成根本违约，并非所谓的“履行瑕疵”。 二、原审判决认为“张燕在获悉寇文涛、涂佳提交的按揭贷款资料不齐时，基于诚实信用原则，其应当催促寇文涛、涂佳在合理期限内补齐相关资料，如寇文涛、涂佳在张燕给予的合理期限内仍未消除其履行瑕疵，张燕可行使合同解除权。张燕在寇文涛、涂佳仅存在履行瑕疵的情形下于2015年5月31日径行发出解除合同的通知，不履行涉案合同，没有充分依据，已构成根本违约”，这既与事实不符，也与法律相悖。 首先,张燕与寇文涛、涂佳的房屋买卖过程是由第三人家家顺公司提供居间服务的。据该公司工作人员刘成建电话证实，办理资金监管当天（即4月29日）及之后均有催促寇文涛、涂佳补齐按揭贷款资料。该公司另一工作人员姚华东在5月23日与张燕交谈的微信中亦证实，寇文涛、涂佳在5月23日前几天称其首套房“已过完户了，资料都交给银行审批了”。试想，如果中介人员未催促，寇文涛、涂佳怎么会主动欺骗中介人员资料已交齐了呢？ 其次，以上所述，寇文涛、涂佳在2015年4月30日前未依合同约定交齐全部贷款审查的资料，已构成根本违约。依照张燕与寇文涛、涂佳签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第2项关于“如买方未按照合同约定期限履行义务，逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”及我国《合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，张燕有权解除与寇文涛、涂佳签订的房屋买卖合同，并且行使合同解除权不以催告寇文涛、涂佳为前置条件。原审判决适用《合同法》第六十条的规定，认为张燕未催促寇文涛、涂佳在合理期限内补齐相关资料、迳行发出解除合同的通知已“构成根本违约”，属适用法律错误。 综上，寇文涛、涂佳在2015年4月30日前未依约交齐全部贷款审查的资料，已构成根本违约，并非原审判决认定的“履行瑕疵”，张燕依法有权解除合同。原审法院以张燕未催促寇文涛、涂佳在合理期限内补齐相关资料、迳行发出解除合同的通知为由，认为张燕已构成根本违约并判决继续履行合同明显错误。为此，请二审法院依法予以改判。 被上诉人寇文涛、涂佳当庭辩称，一、张燕提到的其与中介方的一些微信聊天记录，不符合《合同法》所规定的应当遵循合同相对性原则。如果张燕认为中介方存在任何的过失，可以向中介方主张权益。二、就张燕上诉状第一点的事实与理由来看，张燕认为自己在西安买了房产，因本案的涉案房产没有及时的完成赎楼和过户，致使张燕无法实现在西安按揭购房的目的，因此认为寇文涛、涂佳的行为构成根本违约。该逻辑本身就不能成立。根据合同相对性的原则，张燕拿一个与合同无关的事情来辩驳，实际上就是为了掩盖其恶意违约的事实。三、就张燕上诉状第二点理由，张燕认为寇文涛、涂佳没有在2015年4月30日之前交齐按揭贷款的资料，所以构成根本违约。事实上，双方在签订涉案房屋买卖合同的当日，寇文涛、涂佳将自己位于同小区的房产转让，这一点张燕一直是知情的，只是在履行合同的过程中寇文涛、涂佳在向银行做完资金监管，同时也提交了相应的按揭贷款之后，才被银行告知需要补缴一份“无房证明”，并非是寇文涛、涂佳恶意不作监管或者是不交所有材料，最多也就构成合同的履约瑕疵。补缴材料在大宗的房产交易中是属很常见的情形，该交易瑕疵可以通过很多途径进行弥补，所以才有张燕5月25日发信息给寇文涛、涂佳问“涂佳，你卖的房子你那边过了没？无房证明什么时候开出来呢？”，涂佳答复“我这边确认下周过户，过户后5个工作日可以取得无房证明”。此次双方整个交谈的聊天记录，在原审时双方均予以确认。且张燕没有在此协商之后提出过任何的异议。张燕默示、允许了寇文涛、涂佳补交相应材料。寇文涛、涂佳为了积极履行承诺，还放弃了公积金贷款，转为商贷，并在2015年6月5日取得贷款承诺函，该时间也明显早于双方最后一次达成一致的合理期限。张燕在毫无征兆的情况下要求解除合同，单方要求担保公司终止赎楼手续，才导致合同无法继续履行。张燕在没有任何催促或者告知的情况下，直接要求解除合同，本身就违反常理。从张燕异常的行为也可以看出其因房价上涨想撕毁房约的强烈意愿。原审法院认为张燕已构成根本违约，适用法律正确，且该合同并未达到《合同法》规定的不能实现的情况。 原审第三人招商银行深圳分行当庭辩称，张燕的上诉请求没有涉及招商银行深圳分行的权利义务，因此招商银行深圳分行不发表答辩意见，招商银行深圳分行会依照法院的判决履行相应的协助义务。 原审第三人家家顺公司未到庭应诉亦未作答辩。 原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。 另，本院二审期间经向中国银行深圳中心区支行函询，查明（1）2015年4月29日，寇文涛、涂佳到中国银行申请纯公积金贷款90万元，并于当日监管首期款73.8万元（实际到账日期为4月30日），且签署了贷款资料；（2）因张燕所售房产亦存在在途贷款，张燕本人于同日在该中国银行申请了赎楼贷款33万元；（3）寇文涛、涂佳申请贷款时其家庭尚有一套房产未结清按揭贷款，而根据公积金贷款的相关政策要求，寇文涛、涂佳须提交政府有关部门开具的无房证明，以证明其家庭名下无房产；（4）中国银行客户经理2015年4月29日现场发现寇文涛、涂佳一方缺少该无房证明时，即已告知其需补充无房证明；（5）直至2015年5月29日，寇文涛、涂佳未提交无房证明；（6）2015年5月29日，寇文涛、涂佳向该贷款银行客户经理口头申请将纯公积金贷款90万元改为申请首套房产商业贷款90万元；（7）2015年6月1日，寇文涛、涂佳到该贷款银行补充签署申请商业贷款部分资料，但因其存在按揭贷款未结清，仍不符合申请条件，其申请未能提交审批；（8）2015年6月3日，寇文涛、涂佳出示了原住房按揭贷款结清证明，其贷款申请遂进入审批程序；（9）该贷款银行于2015年6月4日审批通过寇文涛、涂佳申请的90万元商业贷款，并于2015年6月8日向寇文涛、涂佳开出贷款承诺函；（10）张燕申请的赎楼贷款33万元亦于2015年6月5日获得通过。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是违约方的确定问题。结合涉案合同约定及双方在庭审中的陈述和中国银行函复，涉案双方2015年4月21日签订房屋买卖合同后，于2015年4月29日分别支付了首期款、递交了公积金贷款和赎楼贷款申请，双方均在履行合同义务。正因为此，原审法院将寇文涛、涂佳一方的履约情形认定为履行瑕疵，而将张燕发出解除合同函的行为认定为根本违约。但，不论在房地产市场价格平稳或波动剧烈时，抑或如本案交易发生在深圳市二手房市场交易价格剧变、陡升期，查清事实，辨明责任，终将是司法裁判能够定纷止争的基础。涉案房产的价格变动延伸至二审诉讼期间，并致本案多次调解未果。涉案双方在市场价格剧变中均已不能不为价格所动容。因此，明晰双方合同的约定以及履行情况，是解决本案的必由之路。 涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。本案合同的关键条款第四条中“买方（即寇文涛、涂佳）须于2015年4月30日之前支付除定金之外的首期款783000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料”如何理解、履行，成为本案争议的焦点，也是解决双方争议的基础点。对此，本院认为，一、按揭贷款是双方合同的约定。在此前提下，不论寇文涛、涂佳选择政策性贷款的公积金贷款，还是选择银行商业贷款，就为实现本合同之交易目的，即为贷得到款。就案情显示，虽然寇文涛、涂佳在2015年4月29日，即合同约定的4月30日前向银行提交了贷款申请资料，但其申请的却是纯公积金贷款，而公积金贷款的申请条件之一则是申请人须提供政府相关部门出具的无房证明。此时，寇文涛、涂佳一方名下仍有房产尚未还清银行贷款，并在4月29日当日提交银行贷款申请资料时已经银行告知其缺少公积金贷款申请所需的无房证明。之后，寇文涛、涂佳在合同宽展的15个工作日内未能向银行补充提交无房证明，时至5月31日张燕发出解除合同函，其仍未能在实质上履行合同义务。二、上述合同第四条约定中的“相关资料”指的是什么资料。本院认为，合同约定下的“相关资料”，不论是寇文涛、涂佳，还是张燕，均意指能够获得银行审批、取得贷款的全部资料或各项资料。本案中，双方合同约定为按揭贷款，而寇文涛、涂佳提交了“相关资料”，却在2015年4月29日申请的是纯公积金贷款，但就公积金贷款而言，寇文涛、涂佳在银行现场就已被告知尚缺公积金贷款所需的资料之一无房证明。此时，寇文涛、涂佳已明知申请公积金贷款所需资料不齐、不可能获得贷款的情况下，执意通过出售自己已有房屋，获得“无房证明”，完成公积金贷款所要求的必备条件。因此，寇文涛、涂佳在4月29日向银行提交的申请贷款的“相关资料”就完成贷款申请手续而言，并不齐全，不属合同约定的能够贷得到款的“相关资料”。在法律上，不应被视为提交了“相关材料”。因为该“相关资料”必须齐全，缺少其中任何一份都不能实现贷款目的。具体到本案，寇文涛、涂佳一方即为未依约定履行合同义务，且在之后的15个工作日内亦未对该“相关资料”的完整作出弥补。在此情形下，原审法院认定寇文涛、涂佳一方为履行瑕疵属认定有误、责任不明；张燕在原审的答辩及向本院的上诉理由成立，应予支持。 除了上述涉案合同第四条的约定，本案还有另一个问题，即如何看待寇文涛、涂佳2015年5月29日向银行转申请商业贷款，并在2015年6月8日取得银行商业贷款承诺函的问题。综观案情，买方寇文涛、涂佳一方有交易意愿，诚如张燕在诉讼中所称不否认其购房意愿，亦可理解其选择公积金贷款，意即就张燕作为卖方而言，交易的目的是获得房款，不论该房款来自公积金贷款、商业贷款或现金，本无意苛责寇文涛、涂佳，但作为买方的寇文涛、涂佳则须清楚己方的由合同约定的义务。本案中，寇文涛、涂佳既未在2015年4月30日向银行提供完整的能够获得审批的公积金贷款申请资料，亦未在合同约定的15个工作日内变更贷款申请，转为申请其他商业贷款，致使张燕在2015年5月27日向其发出短信，表示不再履约，并于2015年5月31日向寇文涛、涂佳发出书面解除合同通知，寇文涛、涂佳于2015年6月4日收到该通知。本案中，寇文涛、涂佳虽有买房并完成交易之诚意，并声称其始终在积极履行合同义务，但未能向银行提交公积金贷款所需的无房证明，最终未能在合同约定的期间向银行提交完整的贷款所需的“相关资料”，成为涉案合同的违约方。寇文涛、涂佳2015年5月29日变更为商业贷款的行为是违约之后的补救行为，而在此之前，张燕已经行使了合同解除权。该补救行为并未有证据表明已取得张燕认可，不能成为认定张燕违约的依据。如原审法院所言，涉案合同未约定寇文涛、涂佳取得贷款承诺函及付清全部房款的期限，但约定在4月30日前向银行提交贷款所需的“相关资料”是明确的。法院应当就此查明并作出是否违约的判断。合同依法成立后，签约各方均应严格履行合同义务，尊重合同承诺，任何一方改变合同约定的履行均须征得对方同意。本案中的寇文涛、涂佳在履行合同过程中由于己方过错，未能恪守合同约定，在双方争议激烈、深圳市房地产市场价格陡升的情形下，根据严格合同责任原则，本院认为张燕上诉理由成立，即寇文涛、涂佳未依合同约定履行，已达到合同约定的买方逾期15个工作日履行义务，卖方可解除合同的条件，应当承担由此引致的不利后果，其诉讼请求张燕继续履行涉案买卖合同并要求张燕承担违约责任，没有事实依据，其请求应予驳回。 综上，寇文涛、涂佳未能依涉案合同第四条之约定履行己方的合同义务，构成违约，其诉讼请求不成立，应予驳回；原审判决认定有误，应予纠正；张燕上诉有理，应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1150号民事判决； 二、驳回寇文涛、涂佳的全部诉讼请求。 本案一、二审案件受理费47834元，保全费5000元，共计52834元由寇文涛、涂佳承担。 本判决为终审判决。 审　判　长　马　　　　龙 代理审判员　许　 莹　 姣 代理审判员　周　　　　敏
二〇一六年四月九日 书　记　员　陈晓莹（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。