王倩与蔡潮红、谢研房屋买卖合同纠纷

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤03民终13386、13387号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王倩。 委托诉讼代理人：卓圣国，广东宝城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡潮红。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢研。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。 原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。 法定代表人：吴军强。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳香蜜湖支行。 负责人：谈树炜，行长。 委托诉讼代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳地王支行。 法定代表人：王江。 委托诉讼代理人：朱斯琪，系该公司职员。 原审第三人：上海银行股份有限公司深圳分行（13386号案件）。 法定代表人：林利群。 委托诉讼代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳东门支行（13387号案件）。 法定代表人：杨大鹏。 委托诉讼代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。 上诉人王倩因与被上诉人蔡潮红、被上诉人谢研及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳香蜜湖支行（以下简称建设银行）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳地王支行（以下简称农业银行）、13386号案件原审第三人上海银行股份有限公司深圳分行（以下简称上海银行）、13387号案件原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳东门支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1842、1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 13386号案件王倩上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1842号民事判决第一、二、三项；2、依法改判解除2015年12月3日签订的《二手房买卖合同》以及落款时间为2015年12月3日的《买方主体变更确认书》；3、依法改判蔡潮红、谢研向王倩支付违约金1200000元；4、一、二审的全部诉讼费用、保全费用由蔡潮红、谢研承担。 13387号案件王倩上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1843号民事判决第一、二、三项；2、依法改判解除2015年12月3日签订的《二手房买卖合同》以及落款时间为2015年12月3日的《买方主体变更确认书》；3、依法改判蔡潮红、谢研向王倩支付违约金1080000元；4、一、二审的全部诉讼费用、保全费用由蔡潮红、谢研承担。 两案上诉事实和理由：本案与2015年上半年因房价上涨导致业主引发的违约潮是截然不同的，原审法院没有查明本案无法完成交易的真正原因，进而作出错误的责任认定。引发本案的原因在于蔡潮红因自身过错导致贷款失败，且其未按照合同约定的期限内补足房款并已超过合理期限，致使合同目的无法实现，构成根本违约，依法依约应当承担违约赔偿责任。原审判决对上述违约甚至违法行为视而不见，反而主观臆断出”双方协商一致变更了原合同约定的付款时间和付款方式”作为蔡潮红、谢研违约之后免责的理由，而对王倩的个别正常交易行为（如”王倩于2016年12月23日才办理赎楼委托公证手续……构成根本违约”）却吹毛求疵，其判决结果明显有失公正，具体分析如下： 一、原审法院虽然认定”谢研未取得贷款承诺函”这一事实，但没有正确认定贷款失败的原因是蔡潮红、谢研强行向按揭银行提交虚假贷款资料所致，也没有正确认定蔡潮红、谢研在2016年1月26日即已知道其按揭贷款未获审批通过这一事实，蔡潮红、谢研至今未按照《二手房买卖合同》的约定补足全部购房款，已构成根本违约。本案中，王倩于2016年1月24日前往蔡潮红、谢研办理按揭贷款银行之一即建设银行香蜜湖支行了解贷款资料是否交齐以及贷款审批进度，却被口头告知蔡潮红、谢研提交虚假的按揭贷款资料故银行不批准其贷款申请。王倩了解到该情况后，立即通知蔡潮红，蔡潮红实际上早已知悉，该事实有大量的证据证实。(1)王倩原审提交的证据16《短信记录》（时间显示为2016年1月26日）：”王倩：银行说了资料不齐全。我现在才要问你到底要怎么样？你已经没有按时去银行办手续…现在你的钱到不了，耽误了合同的时间。伪造了我的资料作假…””蔡潮红：…银行今天跟我说补我弟弟的收入证明…其实贷款承诺这几天就会出来”。结合《二手房买卖合同》第四条第2款约定，蔡潮红最迟应在2016年1月20日前交齐全部按揭贷款申请及相关资料，但显然蔡潮红没有依约履行。(2)王倩原审提交的证据11《律师函》（出具时间为2016年1月28日）：蔡潮红、谢研提交虚假的按揭贷款资料，导致建设银行香蜜湖支行不批准其贷款申请，故王倩委托律师敦促蔡潮红按照《二手房买卖合同》第四条第2款第2项的约定，在2016年2月7日前补齐全部购房房款。(3)王倩原审提交的证据13《照片》、14《录音资料》(2016年2月1日，王倩配合蔡潮红到办理按揭手续的农业银行办理所谓的补充相关手续）：”王倩：我想问一下，就是刚才我给你看的那个她发给我的函（即《要求尽快办理按揭手续的函》），是不是你们银行让我来配合她的吗？农业银行工作人员：我不知道，我们现在不做这笔贷款了！”从上述谈话录音以及结合王倩提交的新证据《微信聊天记录》（蔡潮红与中介杨兴进部分聊天记录），蔡潮红明知按揭贷款银行并没有要求王倩前往银行办理所谓的补充手续，其早已知晓银行不同意退回虚假贷款资料以及出具贷款承诺函，却仍慌称”银行现要求你（王倩）与我一起去补充相关手续”，这难道不是为了掩饰其违约事实吗？！此外，农业银行工作人员是直截了当地回复称王倩”我们不做这笔贷款了”，并没有设定任何前置条件。但是，原审法院竟然主观臆断添加理解为”银行并未明确表明不予审批贷款，而是在王倩不同意拿相关材料回来签字后，银行工作人员才表示不做这笔贷款”。(4)王倩在原审判决后提交的新证据（蔡潮红与中介杨兴进的部分《微信聊天记录》，时间显示为2016年2月1日凌晨O：22分）：”蔡潮红：我问过现在最主要是银行那边肯不肯配合撤回来所以范小姐那边很关键”。由此可见，蔡潮红在2016年2月1日早已知悉：按揭贷款银行发现贷款资料虚假故不同意出具贷款承诺函，否则，蔡潮红为何要求中介想办法找”范小姐”让银行配合退回虚假材料？此外，按揭贷款银行之一农业银行地王支行在原审中当庭答辩：2016年1月，蔡潮红到农业银行申请二手房按揭贷款，没有获批贷款承诺函……所以就口头答复蔡潮红不能做按揭贷款。根据行业惯例，高评高贷一般都有银行工作人员参与其中，为此，农业银行地王支行将不批准贷款的原因美其名曰为涉案房屋是双拼房按其政策是不能做按揭贷款这一荒唐理由。王倩认为，鉴于蔡潮红、谢研向按揭贷款银行提交的虚假按揭贷款资料导致贷款失败对本案的责任认定具有关键性作用，而其中一家按揭贷款银行建设银行香蜜湖支行一审未出庭应诉，王倩请求人民法院依职权向该两家按揭贷款银行调取全部按揭贷款资料，以便查明真相。(5)即使蔡潮红、谢研在2016年2月17日表示愿意一次性付款，但该意思表示是在其已构成根本违约且具备《二手房买卖合同》约定的解除条件后作出的意思表示，而且蔡潮红此前存在多次不诚信、违约的情形，王倩要求蔡潮红提供具备一次性付款能力的相关银行存款截图等证明给王倩，但遗憾的是，蔡潮红、谢研并没有按要求提交给王倩，更没有按照王倩确定的要求与王倩或公证受托人办理购房款余款的监管手续。甚至，在王倩委托的律师在2016年2月18日上午提起本案诉讼后至蔡潮红、谢研收到诉讼资料如此长的时间内，也没有与王倩的公证受托人办理补齐购房余款的监管手续。而事实上，从蔡潮红提交的其与中介的微信聊天记录来看，蔡潮红截至2016年2月18日晚上19:36分，其个人招商银行账户上只有1507093.2元，而民生银行短信虽然显示金额为7500756.63元，但该短信未显示存款人身份，是否存在该笔存款至今存疑（王倩原审中不予确认，但原审法院亦未核实）。如果蔡潮红、谢研有继续履行合同的意愿，其完全可以与王倩的公证受托人联系并办理补齐购房余款的资金监管手续，但蔡潮红、谢研并未办理。故，原审法院作出的”可视为双方协商一致变更了原合同约定的付款时间、付款方式”这一认定，显然是在王倩与蔡潮红之间创设了新的权利义务，违背了客观事实。 二、蔡潮红、谢研在原审中当庭确认其制作、提交银联签购单等虚假按揭贷款资料，但辩称”系中介要求，目的是高评高贷，也是经过王倩同意”，这与事实严重不符。王倩从未同意或配合过蔡潮红、谢研办理虚假的高评高贷手续，本案有充分证据证实系蔡潮红、谢研自行炮制并提交虚假的按揭贷款资料导致贷款失败，存在严重过错。王倩原审判决后提交的新证据（即蔡潮红与中介杨兴进的部分《微信聊天记录》）：(1)蔡潮红：评估价弄高点，中介：尽力(2015.12.1)；(2)蔡潮红：我朋友说高贷可以在你们哪里刷卡补定金当场要他签一个收据退回来给我。中介：我明天到公司看下(2015.12.21)；(3)蔡潮红：就和银行说这个房子的成交价是1240万，在你们公司刷了120万，首付200万，贷款920万，就刚好了。不需要她退回来钱了。能不能这样操作呀。如果可以就很完美了。POSE机可以立即退啊(2016.1.12)；(4)你记得定金改为10+50哦(2016.1.13)；(5)蔡潮红：你今晚没问业主？你落实好没有？中介：她说没时间给你做高贷(2016.1.13)。 三、原审法院没有查明蔡潮红与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司中介人员存在相互勾结并欺诈王倩签订空白的《买方主体变更确认书》这一事实（新证据：蔡潮红与中介杨兴进的部分《微信聊天记录》第3、4页），王倩对原审法院认定”《买方主体变更确认书》是王倩的真实意思表示，系合法有效的”有异议，王倩并没有与谢研有过任何接触，如果人民法院在此情形下还判令王倩与谢研继续履行《-手房买卖合同》，显失公平！ 四、王倩之所以在2016年12月23日办理赎楼委托公证手续，是应中介及蔡潮红、谢研的要求履约（蔡潮红迟迟未确定担保公司、受托人员），王倩不存在违约情形。本案中，王倩曾催促过中介人员办理赎楼委托公证手续，但中介人员一直以蔡潮红未确定担保公司为由让王倩等其通知，后来才知道系因担保费过高故尚未确定担保公司的原因，王倩完全按照中介及蔡潮红的要求办理赎楼委托公证手续，不存在任情形，这从王倩原审判决后提交的新证据可以证实，即蔡潮红与中介杨兴进的部分《微信聊天记录》第6-8页。 五、《二手房买卖合同》中并没有约定王倩有配合办理减免相关税费的义务，原审法院却作出该项判决有误！ 蔡潮红、谢研辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、根据双方合同约定，王倩应该在合同签订后3天内办理公证委托手续，而合同在12月3日签订以后，王倩在12月23日才办理公证委托手续，此时王倩已经构成根本性违约，因此王倩在一审中起诉蔡潮红、谢研构成违约，事实基础不存在，没有诉讼请求权的基础。对于其诉讼违约金的诉讼请求，二审法院应该予以驳回。三、在双方去银行办理完资金监管协议以后，蔡潮红、谢研已经将首期款打入监管账户，在银行审批过程中王倩恶意阻挠银行审批，在两个银行尚未通知购房人谢研不再审批贷款申请的情况下，要求谢研在2月7日前一次性付款购买涉案房产，没有合同依据。并且2016年2月7日刚好是农历除夕，是法定节假日，而谢研和蔡潮红在2016年2月15日已经通知银行要办理一次性付款监管手续，并且也通知了交易的中介方，在此情况下，虽然王倩提出要求蔡潮红、谢研一次性付款的要求没有合同和法律依据，但是蔡潮红、谢研同意按这个方式交易。在王倩知道以后，在2016年2月18日向南山区人民法院提起解约之诉，可以充分证明王倩没有履约的意思，在合同不存在任何不能履行的情况，并且在自己延迟办理公证委托手续已经构成根本违约的情况下去法院诉讼蔡潮红、谢研构成根本性违约，显然是因为房价上涨的原因。四、本案的交易过程中王倩没有撤销对其公证受托人的公证书，其公证受托书在和蔡潮红、谢研办理递件过户时的意思即为王倩本人的意思表示，因此王倩声称其不知道需要配合蔡潮红、谢研办理高评高贷事宜说法不成立，因为没有公证代理人的签字高贷行为是无法办理的，因此，即便法院认定蔡潮红、谢研有高贷行为，法律后果也应该由王倩和蔡潮红、谢研分担，而不应该将全部的法律后果由蔡潮红、谢研承担。综上，请求法院维持一审法院。 世华地产二审未发表意见。 建设银行述称，建设银行未与案件当事人任何一方存在法律上的关系，亦不存在合同关系，本案审理与建设银行无任何关系，请求二审依法判决。 农业银行二审未发表意见。 上海银行述称，与一审意见一致。 工商银行述称，与一审意见一致。 王倩向一审法院起诉请求：1、解除王倩与蔡潮红于2015年12月3日签署的两份《二手房买卖合同》；2、蔡潮红立即向王倩支付违约金1260000元和1080000元；3、诉讼费用、保全费用由蔡潮红承担。一审庭审中，王倩明确其要求蔡潮红、谢研承担支付违约金的连带责任。 蔡潮红、谢研向一审法院起诉请求：1、王倩继续履行和谢研签订的二份《二手房买卖合同》，办理注销抵押登记，协助谢研办理过户登记手续，并把涉案两套房产交付给谢研；2、请求判决王倩支付谢研迟延履行违约金暂计3万元（按合同价600万的日万分之四每天计算，从2016年2月18日直至王倩交付房产止）；3、确认王倩负有申请减免相关交易税费的义务；4、王倩承担本案全部诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：位于某花园（一期）C座302B房和302A房（涉案两套房产），建筑面积分别为77.62平方米和70.94平方米，房产证号分别为XX和XXX，分别于2015年12月8日和2015年12月10日核准登记至王倩名下。 2015年12月3日，蔡潮红（买方）与王倩（卖方）签订两份《二手房买卖合同》，双方约定：卖方自愿将涉案两套房产转让给买方，转让成交价分别为600万元和540万元；买方于签署本合同时支付定金各10万元；买方应于签署本合同之日起45日（含当日）内付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料；买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续；买方须协助卖方办理赎楼手续；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；相关税费由买方承担；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留1万元作为该房产交易之交房保证金；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，卖方须按附带家私电器交付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过三日或有根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过三日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。合同备注条款约定卖方如有罚息，买方除支付一个月罚息，多出的由卖方支付，卖方最多支付两个月罚息。 当日，蔡潮红向王倩支付定金各10万元，共计20万元（其中，两案各1万元，共计2万元托管在世华地产处）。 2015年12月3日，王倩（甲方）与蔡潮红（乙方）、世华地产（丙方）签订两份《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金各10万元托管在世华地产处。 蔡潮红、谢研提交两份王倩（卖方）与蔡潮红（原买方）和谢研（丙方，新买方）签署的《买方主体变更确认书》（落款日期为2015年12月3日），该两份《买方主体变更确认书》约定：新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回，原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任；因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务，如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。王倩表示该主体变更确认书系蔡潮红联合世华地产骗取王倩签订的，且2015年12月3日当天该确认书只有王倩与蔡潮红签署，之后蔡潮红才告知王倩其并无购房资格。 2015年12月23日，王倩出具两份委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司、沈菁等办理涉案两套房产的赎楼等相关事宜，并进行了公证。 2016年1月19日，王倩的代理人沈菁与谢研分别与建设银行和农业银行签订资金监管协议，约定双方同意将购房资金132万元和121万元存入监管账户进行监管，用于购买涉案两套房产。2016年1月19日和2016年1月18日，谢研分别将监管资金121万元和132万元存入相应的监管账户。 2016年1月21日，王倩（卖方）与蔡潮红（买方）签订《补充协议》，约定：双方签订的涉案两套房产的最后附加条件作废，卖方以合同价实收，不承担任何罚息及其它所产生的费用，卖方收到全部楼款后交楼给买方。 2016年1月28日，王倩委托律师向蔡潮红邮寄《律师函》，内容为：蔡潮红没有按合同约定的时间即最迟在2016年1月17日前付清首期房款，也没有在合同约定的最迟2016年1月20日前交齐全部按揭贷款申请及相关资料，直到2016年1月19日才支付了首期房款；且王倩于2016年1月24日前往建设银行了解情况，被银行告知因提交虚假的按揭贷款资料，故不予批准谢研的按揭贷款，现王倩要求蔡潮红于2016年2月7日之前付清全部房款并书面告知王倩，王倩可随时配合办理监管手续等。 2016年1月29日，蔡潮红向王倩邮寄《要求尽快办理按揭手续的函》，内容为：由于王倩向银行反映中介机构提供的材料存在问题，房屋不能交易，因此银行要求王倩、蔡潮红、谢研一起去补充相关手续，故请王倩在收到本函后三日内与蔡潮红一起到银行办理。 2016年2月1日，王倩与蔡潮红及世华地产的员工共同前往农业银行。王倩提交相关照片和录音光盘以证明农业银行工作人员再次告知双方不予批准贷款。蔡潮红、谢研对照片和录音的真实性予以认可，但表示录音中银行工作人员的回复系因为王倩的报警行为和对工作人员进行威胁，银行工作人员表现不耐烦的回复，且截至庭审，农业银行仍然没有将谢研的首期款退还，如果该行拒绝办理贷款，应将监管款项退还谢研。农业银行表示从照片内容看应该是在该行，但系当事人偷拍，对其具体内容无法确认；同时，农业银行表示其不予审批贷款的原因是该行在审核时发现涉案房产系双拼房，按照该行政策不能做按揭贷款，该行并未书面告知贷款申请人，但有口头告知，但不清楚告知的具体时间。 2016年2月4日，蔡潮红向王倩邮寄《关于〈律师函〉的复函》，主要内容为：因王倩到贷款银行投诉导致银行要求双方一起去现场作出说明；2月1日双方一起到了银行，但当银行问王倩房子还卖不卖时，王倩威胁银行，令银行非常反感，且王倩表示不配合办理按揭手续，导致当天按揭手续仍然无法办理；而且，蔡潮红一直按合同履行，不具备《律师函》中提出的”2016年2月7日之前付清全部房款”的条件，因此，《律师函》中的要求违反了双方合同规定，故再次要求王倩和蔡潮红、谢研一起到银行办理按揭相关手续。 为证明蔡潮红向银行提交了虚假的按揭贷款资料，王倩提交了交易时间为2016年1月13日的银联签购单和收款收据复印件予以证明。王倩表示上述材料系建设银行提供的复印件，其中的收款收据并非王倩出具，其签名系伪造的。蔡潮红、谢研对银联签购单的真实性予以认可，但不认可收款收据，并表示，当时向世华地产支付50万元，系中介要求的，目的是为了做高评高贷，也是经过王倩同意的。 庭审中，王倩提交了2016年1月26日至2016年2月1日期间王倩与蔡潮红的短信记录，以证明蔡潮红、谢研存在违约行为。蔡潮红、谢研提交了2016年2月17日以后王倩与蔡潮红的短信记录，拟证明蔡潮红、谢研在积极履行合同，且屡次通知王倩继续履行合同。其中2月17日王倩发送的短信内容为：”如果你有钱的话，你今天把全部购房款的银行截图发来看看，如果有的话明天可以找我的公证委托人去做资金监管……”。 为证明蔡潮红、谢研有一次性付款的能力，且蔡潮红于2016年2月16日通知世华地产工作人员可以一次性付款并将银行流水截图给该工作人员等，蔡潮红、谢研提交了蔡潮红的银行历史交易明细表、工商银行信用卡手机短信、蔡潮红与中介工作人员的微信记录等予以证明。王倩对上述证据不予认可。 另查，谢研具备购房资格，并承诺愿意代王倩清偿贷款以注销抵押登记，并在30日内向王倩支付剩余购房款。 一审法院认为，王倩与蔡潮红签订的《二手房买卖合同》以及王倩与蔡潮红、谢研签订的《买方主体变更确认书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据《买方主体变更确认书》的约定，谢研为涉案两套房产的买方，故王倩与谢研应按照《二手房买卖合同》及相关补充协议的约定履行各自义务。 本案的争议焦点在于蔡潮红、谢研是否存在相关的违约行为，谢研要求继续履行涉案买卖合同的诉求是否应予支持。对此，原审法院认为，首先，根据《二手房买卖合同》的约定，买方应于签署合同的45日内，即2016年1月17日前付清首期款，卖方应于签署合同3日内，即2015年12月6日前办理赎楼委托公证手续；如逾期3日的，非违约方有权要求解除合同。本案中，王倩与谢研于2016年1月19日签订资金监管协议，谢研于2016年1月18日和2016年1月19日分别支付首期款，该首期款付款时间虽晚于合同约定的付款时间，但并未超过合同约定的3日宽限期，即并未构成根本违约；而王倩于2016年12月23日才办理赎楼委托公证手续，明显超过合同约定的时间及宽限期，构成根本违约；鉴于谢研并未要求解除合同，故双方买卖合同应继续履行。其次，根据《二手房买卖合同》的约定，买方应于知道不能取得银行贷款承诺的事实后十日内补足购房款，同时卖方应予以配合办理监管手续。本案中，王倩表示系因蔡潮红、谢研提交了虚假的贷款资料导致银行不予审批贷款，而农业银行表示系因涉案房产为双拼房，故不予审批贷款，故王倩提交的证据不能证明系因蔡潮红、谢研提交虚假资料导致银行不予贷款审批。最后，对于谢研是否应向王倩一次性支付剩余购房款，且应于何时支付的问题。本案中蔡潮红、谢研表示并未收到银行不予审批贷款的通知，且贷款银行亦表示不清楚何时通知了蔡潮红、谢研不予贷款，王倩亦未举证证明蔡潮红、谢研何时知道不能取得贷款承诺的事实，故王倩于2016年1月29日直接向蔡潮红发函要求其一次性支付购房款并无合理依据。本案中，王倩与蔡潮红于2016年2月1日共同前往农业银行了解情况，从王倩提交的录音文字资料可以看出，银行并未明确表明不予审批贷款，而是在王倩表示不同意拿相关材料回来签字后，银行工作人员才表示不做这笔贷款了，故亦不能以此确认蔡潮红、谢研确切知晓了银行不予贷款的事实；即使确认蔡潮红、谢研当日知晓了银行不予贷款的事实，但从王倩与蔡潮红的短信记录来看，2016年2月17日，蔡潮红表示愿意一次性支付购房款，并要求王倩配合做资金监管，而王倩亦表示如蔡潮红具备一次性付款能力，王倩愿意继续履行合同。可见，王倩并未要求解除合同并同意蔡潮红一次性支付购房款以继续履行合同，故可视为双方协商一致变更了原合同约定的付款时间和付款方式；王倩之后又起诉要求解除合同，违反诚实信用原则，故对于王倩要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，涉案买卖合同并未解除且仍具备继续履行的条件，本案谢研具备购房资格并已承诺愿意一次性向王倩支付购房款，故对于谢研要求王倩继续履行两份《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院依法予以支持。 对于谢研要求王倩支付迟延履行违约金的诉讼请求，原审法院认为，王倩、蔡潮红、谢研在履行合同过程中均存在一定的违约行为，且考虑到谢研未取得贷款承诺函的事实，而王倩暂停交易系事出有因，故对于谢研要求王倩支付迟延履行违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。 对于谢研要求确认王倩负有申请减免相关交易税费义务的反诉请求，原审法院认为，虽然《二手房买卖合同》中未明确约定王倩具有配合申请减免税费的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请税费减免属于王倩应当履行的附随义务，故原审法院确认王倩负有配合谢研申请减免相关交易税费的义务。 对于王倩解除合同及要求蔡潮红、谢研支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。 一审法院判决：一、王倩与谢研继续履行于2015年12月3日签订的两份《二手房买卖合同》，具体包括：1、王倩于本判决生效之日起三十日内办理位于某花园（一期）C座302B房和302A房的赎楼手续，并注销抵押登记，王倩逾期未办理的，谢研可在王倩逾期之日起的六十日内代为赎楼以注销抵押登记（除合同及补充协议约定应由谢研承担的费用以外的赎楼相关费用，可在谢研应支付给王倩的购房款中予以抵扣）；2、谢研于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向王倩支付除定金以外的剩余购房款590万元和530万元；3、王倩在谢研付清购房余款590万元和530万元之日起的三日内配合谢研办理位于某花园（一期）C座302B房和302A房产权登记至谢研名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由谢研自行负担；4、王倩于谢研付清购房余款590万元和530万元之日起三日内将位于某花园（一期）C座302B房和302A房交付给谢研；二、王倩负有配合谢研办理申请减免相关交易税费的义务；三、驳回王倩的全部诉讼请求；四、驳回蔡潮红、谢研的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 另，农业银行于二审询问过程中陈述：因涉案房产为双拼房，在只提供一个房产证的情况下，该行对买方贷款申请不予审批，并由工作人员于2016年1月20日后2月1日之前以口头方式告知买卖双方及居间方，具体告知日期无法核实。 本院认为，涉案《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》系当事人真实意思表示，不存在法定合同无效事由，原审认定合同合法有效正确，本院予以维持。根据《买方主体变更确认书》，《二手房买卖合同》一方主体于2015年12月3日变更为谢研，该合同权利义务应当由谢研承担。 王倩主张蔡潮红、谢研违约并因此请求解除《二手房买卖合同》，本案二审争议焦点：王倩行使合同解除权理由是否成立。2016年2月1日，王倩与蔡潮红及居间方世华地产员工共同前往农业银行办理按揭贷款手续。根据农业银行陈述，该行工作人员在2016年2月1日前曾以口头方式告知买卖双方及居间方因涉案房产为双拼房，该行对贷款申请不予审批。结合王倩提交的照片、录音资料等证据，本院认定蔡潮红至迟应当于2016年2月1日知道其在农业银行的贷款申请未予审批的事实。根据合同约定，买方蔡潮红应于知道该事实后十日（即2016年2月11日）内补足应付剩余房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约。根据双方短信记录及蔡潮红、谢研二审陈述，买方在2016年2月15日同意可以一次性付款的方式继续履行买卖合同，此时，买方逾期履行补足房款义务已达到合同解除条件。然而，买卖双方于2016年2月17日再次通过短信方式对付款问题进行沟通，王倩表示如蔡潮红能够发送其具备支付全部剩余购房款资金的证明截图，愿意继续履行合同。本院认为，由于蔡潮红此前的根本违约行为，卖方王倩对其付款能力已存在不安，并有权依照合同约定行使解除权。王倩要求蔡潮红在提供资金证明的前提下愿意继续履行，并非无条件放弃解除权的意思表示。此时，蔡潮红虽然表示愿意一次性支付剩余房款，但在其能够直接联系卖方王倩的情况下，未依照王倩2016年2月17日短信要求向其出示购房资金证明，亦没有在其后的2016年2月18日通知卖方的公证委托代理人办理剩余房款的资金监管手续。卖方王倩在2016年2月18日提起本案诉讼并请求解除合同，不构成违约。因此，本院认定涉案《二手房买卖合同》于2016年2月24日蔡潮红、谢研收到起诉状之日解除，买方蔡潮红、谢研请求王倩继续履行合同并支付迟延履行违约金的请求缺乏法律依据，不予支持。原审对此判决有误，本院予以纠正。 对于王倩请求支付违约金，由于王倩在履行合同过程中亦存在逾期履行的违约情形，综合考虑我市二手房交易价格普遍上涨的因素，本院酌情认定两案违约金数额共计20万元。综上所述，王倩的上诉请求部分成立，理由成立部分本案予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1842、1843号民事判决； 二、解除蔡潮红与王倩2015年12月3日签订的某花园（一期）C座302B与302A房产的《二手房买卖合同》; 三、王倩于本判决生效之日起十日内向谢研返还定金人民币200000元，其中20000元托管于深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，由深圳市世华房地产投资顾问有限公司予以返还； 四、谢研于本判决生效之日起十日内向王倩支付违约金人民币200000元； 五、驳回王倩的其他诉讼请求； 六、驳回蔡潮红、谢研的反诉请求。 13386号案件一、二审案件受理费50405元，保全费5000元，共计55405元，由上诉人王倩负担22162元，被上诉人谢研负担33243元。13387号案件一、二审案件受理费46685元，保全费5000元，共计51685元，由上诉人王倩负担20674元，被上诉人谢研负担31011元。上诉人王倩多预交部分本院不予清退，由被上诉人谢研迳付上诉人王倩。 本判决为终审判决。 审　判　长　俞　　　　红 审　判　员　吴　 思　 罕 代理审判员　邓　　　　媛
二〇一六年十一月二十八日 书　记　员　刘尹琳（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。