车军与张焕明、张小燕房屋买卖合同纠纷

广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深宝法民三初字第938号 原告车军，女，汉族，户籍住址山东省烟台市福山区。 委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。 被告张焕明，男，汉族，户籍住址广东省深圳市南山区。 委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。 被告张小燕，女，汉族，户籍住址海南省直辖县。 委托代理人赵丽，广东冠杰律师事务所律师 第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址，组织机构代码×××915。 法定代表人李耀智，该公司执行董事。 委托代理人王娇红。 第三人中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行，住所地，组织机构代码×××893。 法定代表人张立超，该银行行长。 委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。 委托代理人周尔东。 原告车军诉被告张焕明、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告张焕明提出管辖权异议业经本院裁定驳回，并依法追加张小燕为本案被告，追加中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行（简称工商银行蛇口支行）为本案第三人，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡维刚，被告张焕明委托代理人周争锋，被告张小燕委托代理人赵丽，第三人中原地产公司委托代理人王娇红，第三人工商银行蛇口支行委托代理人刘中良、周尔东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年3月29日，原告通过第三人中原地产公司居间介绍，与被告张焕明就涉案深圳市宝安区招商果岭花园6栋2单元X房屋签订了《二手房买卖合同》。合同签署后，原告积极全面履行合同义务，及时支付了合同约定的定金及首期款，并办理出银行贷款承诺函。后因深圳房价暴涨，被告违背诚实信用原因，拒不履行合同义务。原告请求法院判令：1、被告继续履行双方于2015年3月29日签订的《二手房买卖合同》，被告注销涉诉房屋上设置的抵押权，将涉诉房屋过户至原告名下；2、被告支付违约金（以1530000元为基数，按每日万分之五标准，从2015年4月2日起计至实际履行之日止，暂计至起诉之日为30600元）；3、被告承担本案诉讼费、保全费。 被告张焕明辩称，涉案房产系被告张焕明与张小燕的夫妻共同财产。因被告是海员，长期在外地，现夫妻双方因为买卖房产问题争执不下，已于2015年6月18日协议离婚，双方离婚协议书中把涉案房产所有权约定为张小燕所有。本案原告没有实际看房，且在房屋的贷款过程中曾要求被告签订一份价格虚高的房产买卖合同，以骗取银行贷款，被告就此享有不安抗辩权。 被告张某辩称，被告张小燕不是涉案房屋买卖合同的相对方，合同的效力不及于张小燕，被告张小燕在本案中系有独立请求权的第三人。涉案房产系被告张焕明与张小燕的婚内共同财产，被告张焕明未经张小燕同意，擅自处置该房产，对张小燕构成侵权，张小燕保留追究张焕明侵权责任的权利。张焕明、张小燕因此次房屋买卖已致夫妻关系破裂，双方协议离婚，双方在离婚协议书中约定将该房产作为小孩的抚养费归被告张小燕所有，张小燕、张焕明之间就该涉案的房屋已经形成赠与之债，且目前房屋已经由被告张小燕实际管理和掌控。 第三人中原地产公司述称，第三人对原告诉讼请求没有异议。 第三人工商银行蛇口支行述称，第三人工商银行蛇口支行对涉案房产享有抵押权，对处置涉案房产的价款有优先受偿权，第三人的抵押债权应当得到充分保障。原被告之间的法律关系应由其自行处理，工商银行蛇口支行在本案中不附带任何权利义务，只要抵押债权得到清偿，工商银行蛇口支行可以配合办理相关手续，但如须被告作为房产所有人配合领取房产证原件以及签署相关的文件，需要被告本人办理或有相关的公证授权委托其他第三方办理。 经审理查明，2015年3月29日，原告与被告张焕明签订一份《二手房买卖合同》，约定被告张焕明将其名下所有的深圳市宝安区西乡街道宝安大道与宾隆路交汇处西南侧招商果岭花园6栋2单元X房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价1530000元；买方于合同签订当日支付定金20000元，定金交由第三方托管；剩余房款由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方须于买方付款期限届满前三个工作日内办理监管手续；买方于2015年4月15日前支付首期款（以银行贷款承诺函为计算依据）支付至资金监管账户，并提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；在买方取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件并注销抵押登记之日起2日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内于担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记；涉案房产现有租约正在履行，其租期到2015年11月1日止，月租金3200元，押金6400元，卖方保证承租人已经放弃购买权；卖方须于交楼后3日内配合买方与承租人办理租约业主更名手续；因房产转让，买卖双方需支付的税费，均由买方全部负担；卖方应于收到全部楼款除交楼押金外3日内将涉案房产交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金，待卖方实际交付房屋时进行结算；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还买方已支付的定金。 2015年3月29日，原告向被告张焕明支付定金20000元，该款由第三人中原地产公司托管，现除押金3000元外，其余金额已实际支付张焕明。 2015年4月15日，原告、被告张焕明及中国农业银行股份有限公司宝安支行签订一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定原被告委托该银行托管交易资金390000元。同日，原告向该银行资金监管账户存入监管资金390000元。 2015年5月12日，原告取得中国农业银行股份有限公司宝安支行向原告出具《个人购房贷款承诺函》，承诺发放贷款1120000元，承诺函有效期1个月。 另查，涉案房屋由被告张焕明于2011年12月19日向深圳市美越房地产顾问有限公司购买。两被告于2012年12月12日登记结婚，于2015年6月18日离婚，双方在离婚协议中约定涉案房产归张小燕所有，双方于离婚后一年内办理过户手续，过户费用由张小燕负担，房屋按揭款由张焕明负担。两被告主张，两被告婚后共同偿还涉案房产按揭贷款，同时主张张小燕在张焕明与原告签订《二手房买卖合同》时并不知情，张小燕事后得知情况后不同意出售涉案房产；被告张焕明主张两被告已协议离婚，涉案房产协议归张小燕所有，本案房屋买卖合同无法继续履行。原告及第三人中原地产主张，张焕明与原告签订《二手房买卖合同》时，张小燕亦在签约现场；原告主张涉案房产系被告张焕明婚前购买，应当认定为张焕明个人财产。 又查，被告张焕明曾委托担保公司融资赎楼，至今未注销抵押登记。原告具备购房资格，并同意一次性支付涉案房产购房余款。 以上事实，有《二手房买卖合同》、《二手房交易结算资金托管协议》、《个人购房贷款承诺函》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 结合本案，原告与被告张焕明签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。至于被告提出的张小燕作为涉案房屋共有权人不同意出售房产的抗辩，本院认为，涉案房产系被告张焕明在婚前购买，张焕明已经通过贷款方式向开发商支付了全额房款，张焕明已经在婚前取得了涉案房产的全部权利，张焕明亦将涉案房产100%份额登记在其一方名下。张小燕与张焕明在婚姻存续期间共同支付涉案房产按揭贷款的行为，应当认定为系其对张焕明所负债务的一种承担，张小燕并不必然因共同还贷行为转化为涉案房产的共有权人。故本院认定涉案房产系张焕明个人财产。对于张小燕和张焕明提出的共有权人抗辩，本院不予采纳。至于两被告婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十条的规定，张小燕可向张焕明主张予以合理补偿。本院认为，原告已经按照合同约定全面履行了支付定金、办理资金监管、支付首期房款并取得银行贷款承诺函等义务，被告应该遵循诚实守信的契约精神按约履行合同义务。鉴于被告张焕明违反合同约定，拖延履行合同义务，涉案房产虽经委托担保公司融资赎楼但至今未注销抵押登记，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。鉴于双方合同约定的违约金过高，本院予以调整，调整后违约金按照成交价1530000元的每日万分之二的标准自起诉之日（2015年5月21日）起计付。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。被告张焕明支付迟延履行违约金后，仍应当履行合同义务。张焕明应当向第三人工商银行蛇口支行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人工商银行蛇口支行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原告应当支付被告张焕明剩余房款1510000元，原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续，被告张焕明应将涉案房屋交付原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告车军与被告张焕明继续履行双方于2015年3月29日签订的《二手房买卖合同》； 二、被告张焕明于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告车军违约金（违约金以1530000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年5月21日起计付至涉案深圳市宝安区西乡街道宝安大道与宾隆路交汇处西南侧招商果岭花园6栋2单元X房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日止）； 三、被告张焕明于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区西乡街道宝安大道与宾隆路交汇处西南侧招商果岭花园6栋2单元XC房屋（深房地字第××号）按揭贷款债务、注销房产抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行予以协助配合； 四、原告车军于中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行注销抵押登记之日起三十日内支付被告张焕明房屋转让余款1510000元； 五、被告张焕明于原告车军付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告车军名下（过户登记税费由原告车军负担），并将上述房屋交付原告车军； 六、驳回原告车军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18845元，财产保全费4820元，由被告张焕明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审　判　长　冼　晓　莉 人民陪审员　张　晋　雄 人民陪审员　蔡　碧　玲
二〇一五年八月三十一日 书　记　员　王　子　文 书　记　员　张敏（兼） 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》 第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。