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刘其波与岑淑艳房屋买卖合同纠纷

作者:刘中良律师  时间:2018年04月08日
广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深中法房终字第2315号 上诉人(原审原告):刘其波,男,汉族,1984年8月19日出生,住所地:深圳市宝安区民治街道滢水山庄1区8栋704房,身份证号码:420684198408192531。 委托代理人:张茂荣,广东信荣律师事务所律师。 委托代理人:黄斯英,广东信荣律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告):岑淑艳,女,汉族,1987年11月30日出生,住所地:深圳市罗湖区宝安北路3039号,身份证号码:360602198711301023。 原审第三人:中原地产代理(深圳)有限公司,住所地:深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B,组织机构代码:785254915。 法定代表人:李耀智,该公司董事长。 委托代理人:周琼,女,汉族,1991年4月20日出生,住所地:广东省梅县南口镇蕉坑村高丘,身份证号码:441421199104202442,该公司职员。 原审第三人:中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行,住所地:深圳市龙华新区龙华街道人民路工商行大楼,组织机构代码:89230454-3。 负责人:王志刚,该支行行长。 委托代理人:刘中良,广东嘉得信律师事务所律师。 上诉人刘其波因与被上诉人岑淑艳及原审第三人中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原公司)、中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行(以下简称工行龙华支行)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1139号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 原审法院查明:(一)2015年4月6日,岑淑艳作为卖方,刘其波作为买方,双方签订编号为199438的《二手房买卖合同》,相关约定如下:1、卖方将其所有的位于深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307的房产(房产证号码:500XXXX873)转让给买方,转让成交价为180万元;2、买方在本合同生效之日起当日内(含当日)向卖方支付定金1万元,在本合同生效后5日内(含当日)再向卖方支付定金8万元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管,监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定,买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后,视为卖方本人已收讫定金,卖方应向买方出具定金收据,卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金的生效。双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金;3、买方应于2015年4月30日之前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。并于2015年4月30日之前(含当日)提交抵押贷款的相关资料,同时配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金少于本合同转让成交价的,则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内(含当日)补足,如多于本合同转让成交价的,则买方可向监管银行要求将多出部分退回,卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续;4、在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函,且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起3个工作日内,买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续,最晚不超过2015年5月30日(含当日);5、该物业处于抵押状态,买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼,卖方须于签署本合同之日起5日内(含当日)与担保公司签订服务合同,并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续,卖方应自行赎楼;6、任何一方未按照合同约定的期限履行义务,守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,任何一方逾期履行义务超过5日的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则;7、在备注条款中双方还约定“①卖方承诺该物业学位未用过;②卖方承诺该物业未注册公司;③买方须卖方办完查档及公证委托当日补交定金贰万元,另待买方看完房贰日内补交余下定金陆万元”。另,备注条款处注明:如备注条款与本合同前述条款有冲突的,以本备注条款为准。 2015年4月6日,刘其波作为甲方(买方),岑淑艳作为乙方(卖方),中原公司作为丙方(托管方),三方签订了《资金托管协议》,约定甲、乙双方同意将定金9万元、交楼押金人民币1万元交由丙方进行托管。 (二)2015年4月6日、4月10日、4月11日,岑淑艳分别向刘其波出具3份《收款收据》,表明分别收到刘其波交付的定金1万元、2万元、6万元。 2015年4月8日,岑淑艳办理了公证委托手续,将转让涉案房产的相关事宜公证委托给深圳市某担保有限公司、王某楷、李某某、陈某娟、李某。 2015年4月29日,刘其波作为甲方(买方),岑淑艳作为乙方(卖方),中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行作为丙方,三方签订了《二手楼交易资金监管协议》,约定甲乙双方协商一致,自愿将涉案房产交易资金45万元委托给丙方进行托管。当日,刘其波分3次将监管资金45万元打入资金监管账户。 2015年5月12日,深圳市住房公积金管理中心出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》,表明:刘其波申请的公积金贷款已经审批通过,贷款金额90万元,在满足全部放款条件的前提下,将予以放款。 (三)2015年6月2日,岑淑艳向深圳市某担保有限公司出具《承诺函》和《声明书》,要求撤销办理赎楼业务,终止对该公司的委托,同意撤回银行保函,并确认收到返还的公证委托书原件5本。 2015年6月4日,刘其波委托律师以特快专递的方式向岑淑艳发出《律师函》,向岑淑艳告知:岑淑艳单方撤销委托公证的行为违约,岑淑艳应当于2015年6月10日前及时办理房产评估、赎楼以及过户的手续。岑淑艳在原审庭审中确认其收到上述《律师函》的时间为2015年7月7日。 2015年6月5日,刘其波办理了《声明书》的公证手续,声明终止对王某楷、李某某、陈某娟、李某关于转让涉案房产的委托。 (四)2015年7月14日,中国工商银行有限公司深圳分行出具《二手楼按揭贷款确认书》,表明:该行同意向刘其波发放金额为36万元的贷款,本贷款确认书自签发之日起生效,有效期90天。 (五)刘其波主张岑淑艳撤回公证委托的行为构成违约,且岑淑艳2015年6月1日以短信方式明确向中原公司告知不再履行合同,故刘其波诉至法院,请求继续履行合同,并主张岑淑艳应当向其支付延迟履约违约金。岑淑艳主张刘其波未在合同约定的2015年5月30日之前完成过户手续,且没有在银行出具贷款承诺函后3个工作日内(含当日)补足购房款,故刘其波违约行为在先,且岑淑艳未在2016年6月1日向刘其波主张解除合同。 (六)原审另查:1、2015年6月18日,深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》,表明:经核查,2015年6月18日,申请人即刘其波家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格,家庭可购两套。刘其波在原审庭审中表明其具备一次性付款的能力,愿意以一次性付款的方式支付剩余款项。 2、2015年6月21日,沈某定作为涉案房产的承租人出具《放弃优先购买权声明》,声明在刘其波、岑淑艳交易过程中放弃优先购买权。 3、刘其波、岑淑艳和中原公司在原审庭审中确认:双方未就在2015年5月30日办理过户条件还不成就的情况下双方如何继续履行涉案合同达成一致意见,岑淑艳不同意延迟办理过户手续。 刘其波在原审的诉讼请求为:1、岑淑艳继续履行《二手房买卖合同》,办理房屋过户登记;2、岑淑艳支付违约金27000元(以转让成交价180万元为基数,按每日万分之五计算,自2015年5月30日起计算至岑淑艳实际履行完毕之日);3、岑淑艳承担本案诉讼费、保全费和担保费。 原审法院认为,本案属于房地产买卖合同纠纷。刘其波、岑淑艳签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示,且并不违反法律规定,合法,有效,双方均应全面履行合同约定的义务。刘其波、岑淑艳签订的《二手房买卖合同》中约定,买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续的时间,最晚不超过2015年5月30日(含当日)。 本案中,首先,刘其波的贷款由商业贷款和公积金贷款组成,2015年7月14日刘其波才取得中国工商银行有限公司深圳分行出具的《二手楼按揭贷款确认书》,而合同约定的赎楼方式亦为卖方委托担保公司担保融资赎楼,故截至2015年5月30日买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续的条件尚未成就,且结合原审法院查明的事实,岑淑艳作为卖方在2015年5月30日之前均依约积极履行办理公证委托手续、配合办理资金监管以及按揭贷款手续的义务,即2015年5月30日办理过户手续条件未成就并非岑淑艳的原因而导致的。 其次,刘其波、岑淑艳和中原公司在原审庭审中确认:双方未就在2015年5月30日办理过户条件还不成就的情况下双方如何继续履行涉案合同达成一致意见,岑淑艳不同意延迟办理过户手续。最后,刘其波在2015年5月30日之前尚未取得商业贷款的贷款承诺函的情况下,并未采取积极措施以保障在2015年5月30日(含当日)之前或之后5日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续。综上,原审法院认为岑淑艳有权主张解除双方签订的《二手房买卖合同》,刘其波主张继续履行合同,并主张岑淑艳向其支付延迟履约违约金,缺乏事实和法律依据,原审法院不予支持。 据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回刘其波的全部诉讼请求。案件受理费21243元,保全费5000元,均由刘其波承担。 刘其波不服原审判决,向本院提出上诉称:(一)原审法院对岑淑艳未履行先义务,刘其波享有先履行抗辩权的事实未予查明认定。根据合同第四、五、六条约定,刘其波交付定金后双方义务的履行顺序为:1、岑淑艳5日内(4月11日之前)与担保公司签订服务合同并出具公证书及办理其他手续;2、刘其波4月30日前监管首期款并申请贷款;3、岑淑艳完成赎楼且刘其波取得贷款承诺;4、双方签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。 原审庭审已查明,岑淑艳虽在4月8日向担保公司出具公证委托,但直至原审开庭时并没有与其签订担保服务合同,亦没有签署其他赎楼必须资料,即岑淑艳4月11日之前的赎楼担保义务并没有履行完毕,担保公司不可能仅凭公证委托书完成赎楼。根据合同法第六十七条规定,刘其波享有先履行抗辩权,即使刘其波没有取得贷款承诺也不构成违约。 (二)原审法院对因岑淑艳原因导致2015年5月30日不能完成递件过户的事实未能查明认定。如上所述,涉案二手房买卖合同属双务合同,取得贷款承诺提供付款保证是买方义务,赎楼是卖方义务,递件过户必须以卖方完成赎楼且买方取得贷款承诺为前置条件,法院应同时审查双方义务履行情况方显公平。而一审判决混淆了委托公证和完成赎楼的区别,错误地认为岑淑艳办理了公证就等于完成了赎楼义务,并以刘其波未能在5月30日前取得贷款承诺构成违约为由认为岑淑艳有权解除合同。事实是岑淑艳至今也没有完成赎楼,所做公证也不是合同第六条第(3)项约定的全部义务,即岑淑艳未能完成赎楼也是5月30日之前不能完成过户的原因,即便刘其波在5月30日之前取得贷款承诺,因岑淑艳未完成赎楼也不可能递件过户。 在岑淑艳未和担保公司签订担保合同以及完成赎楼义务之前,刘其波仍积极履行完毕了首期款监管及贷款申请的在后义务,以及取得贷款承诺函的同时履行义务,而岑淑艳不但不履行先义务和同时义务,又因房价暴涨于6月1日在不具备解约条件的情况下违法解除合同,恶意阻止刘其波履行申请银行贷款审批的后义务,导致刘其波贷款承诺函迟延出具而合同彻底不能履行,因此构成根本违约。 (三)原审法院对于岑淑艳的租客不配合银行入室评估导致刘其波取得贷款承诺迟延的事实未予查明认定。岑淑艳提供的证据显示,因岑淑艳未能解决与租客的问题(岑淑艳与租客提前解除租约补偿款未能谈妥,导致租客拒绝评估公司上门拍照),评估公司工作人员杨某曾于2015年5月7日通知岑淑艳提供涉案房屋内部照片,因承租人不配合导致5月28日才拍摄到内部照片,并于当日出具了《房地产抵押估价报告》。岑淑艳负有保证租客配合刘其波银行入室拍照评估的义务,不能保证导致刘其波贷款承诺迟延出具的,岑淑艳构成违约。岑淑艳租客不配合评估公司评估,拖延近1个月,由于评估公司出具评估报告作为贷款审批的依据是银行出具贷款承诺函的前提,岑淑艳与租客解除合同赔偿事宜无法达成意见,导致租客从2015年7月1日拒绝评估公司评估,直到8月才可以评估。 (四)原审法院对岑淑艳恶意阻挠刘其波取得贷款承诺函并在6月1日不具备解约条件时而毁约不卖的事实未予认定。刘其波贷款银行委托评估公司于5月28日出具《房地产抵押估价报告》后,岑淑艳又百般阻挠贷款审批,表现在:其得知所有资料齐全,银行要出具贷款承诺函时,于6月1日从评估公司取回《房地产抵押估价报告》;短信通知刘其波“房子不再进行买卖”;6月2日从担保公司取回公证委托书,6月5日公证撤销委托,并明确表示拒绝出售涉案房屋让银行不要出具贷款承诺函。 (五)原审法院对2015年5月30日完成递件过户的约定无效未予认定。递件过户必须以卖方完成赎楼且买方取得贷款承诺为前提,合同约定过户时间也是刘其波取得贷款承诺且岑淑艳完成赎楼取得房地产证原件3个工作日内,5月30日岑淑艳没有完成赎楼,刘其波也没有取得贷款承诺,故该过户收尾时间客观上履行不能,属无效约定,实际递件过户时间仍应以刘其波取得贷款承诺且岑淑艳完成赎楼取得房地产证原件3个工作日为准。 因2015年5月30日不具备递件过户条件而约定无效,刘其波取得贷款承诺且岑淑艳完成赎楼取得房地产证原件3个工作日递件过户约定仍然有效,双方均负有继续履行合同义务。 (六)原审法院对刘其波贷款银行直至7月14日出具贷款承诺函的原因未予查明。真实原因是因岑淑艳强行阻挠银行审批贷款,刘其波不得己重新支付评估费,并要求评估公司重新出具评估报告,经多次与银行交涉后,银行方于7月14日出具贷款承诺函。 (八)原审法院对岑淑艳因房价暴涨恶意毁约的事实未予查明。据统计,因“3.30”政策导致深圳房价普涨58%,涉案合同签署于4月6日房价开始暴涨之时,至6月初岑淑艳撤回公证毁约房价暴涨放缓之时,涉案房屋目前大幅升值是不争事实,这也是岑淑艳拒不履行赎楼义务,屡屡阻挠刘其波贷款审批的原因所在。 据此,刘其波请求本院判令:1、撤销一审判决;2、支持刘其波的一审诉讼请求;3、岑淑艳承担本案全部诉讼及保全费用。 岑淑艳答辩称:(一)岑淑艳已经依约履行办理赎楼公证的义务,且积极履行各项合同义务,刘其波至今不清楚合同流程和各方义务所在。(二)岑淑艳没有阻止银行出具贷款承诺函,银行出具贷款承诺是与刘其波之间的关系,与岑淑艳没有关系,且贷款银行由刘其波与中原公司选定,岑淑艳没有能力阻止银行出具承诺函。(三)合同中递件过户的时间约定经三方协商后商定,且岑淑艳在该期前急需收款用于支付购买其他房产的房款,该过户日期约定有效。(四)岑淑艳出售涉案房产是为了购买另一套房产,因涉案合同无法履行导致岑淑艳无钱购买另一房产,毁约对于岑淑艳没有任何益处,不存在因房产上涨而违约的情形。 中原公司陈述称,本案为刘其波与岑淑艳之间的纠纷,与中原公司无关。 工行龙华支行陈述称,该行享有抵押权和债权,在债权清偿完毕且注销抵押登记后,同意转让涉案房产。 经审理查明,原审判决已查明的事实无误,本院予以确认。另查,涉案买卖合同第八条约定交易税费均由刘其波承担;第九条约定岑淑艳交付房屋的期限为收到全部购房款5日内。 本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。涉案买卖合同为当事人真实意思表示,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的无效事由,应为合法有效。根据双方当事人的上诉及答辩意见,本案二审争议的焦点在于双方当事人在履约中是否存在违约情形。 关于刘其波是否构成违约的问题,刘其波上诉称其未在2015年5月30日前取得贷款承诺函,系因涉案房屋承租人不配合进行房屋价格评估及岑淑艳恶意阻挠银行出具贷款承诺所致。本院认为,就刘其波前述上诉主张,其未能提供可供采信的证据予以证明:首先,刘其波在本案举证期限内未就其前述诉讼主张举证予以证明,其在本案二审中提交的其与岑淑艳以及中原公司员工与岑淑艳之间的往来短信中,并无岑淑艳拒绝配合进行贷款评估的内容,短信中有关承租人不配合评估公司以及承租人要求岑淑艳支付13000元的内容均系刘其波或中原公司员工单方所述,岑淑艳在短信中未予以确认,在刘其波亦未举证证明各方已经就在评估前由岑淑艳向承租人支付13000元达成合意的情况下,不能认定岑淑艳因未配合评估而构成违约。其次,虽然刘其波二审提交了承租人出具的《情况说明》及其与银行工作人员、评估公司工作人员的通话记录,但因刘其波未申请前述人员出庭作证,无法核实《情况说明》书写人及通话相对方的真实身份,依法不能采信作为定案依据。第三,刘其波在二审中向本院申请向银行工作人员、评估公司工作人员调查取证,其申请调取的内容不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款所规定的“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”,而属于应当向人民法院提出通知证人作证的范围,故本院对其调查取证申请不予准许,由刘其波自行承担未申请法院通知证人出庭作证的不利后果。 据此,因刘其波未能按约在2015年5月30日前取得贷款承诺函,导致在该日前申请办理过户的部分条件未成就,其存在履行迟延的违约情形。刘其波虽上诉亦称其系因对方未完成赎楼而行使同时履行抗辩权,但依民事法理及诚实信用原则,行使同时履行抗辩权的一方当事人应自身已具备履行条件,在刘其波于5月30日前并未取得银行贷款承诺函的情况下,其此项上诉主张不成立,本院不予支持。 关于岑淑艳是否构成违约的问题。本院认为,根据涉案合同中“(买方)取得银行贷款承诺函,且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起3个工作日内,买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续,最晚不超过2015年5月30日(含当日)”的约定内容,买方已取得贷款承诺函及卖方已消除房屋抵押负担是5月30日前办理过户申请应同时具备的两个并列前提条件,在涉案合同中对完成赎楼无其他期限约定的情况下,应认定岑淑艳注销涉案房屋上抵押登记的履行期限亦为2015年5月30日前。 依民事法理,注销房屋上原抵押权登记是法律上可实现房屋所有权转移的前提,属岑淑艳作为出卖人履行《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于移转标的物所有权于买受人义务的当然之义,因岑淑艳未能在2015年5月30日前注销涉案房屋上的抵押登记,其亦构成履行迟延的违约。岑淑艳虽辩称无贷款承诺函无法完成赎楼,但涉案合同中既未约定赎楼方式为刘其波提供贷款用于赎楼,也未约定取得贷款承诺函为完成赎楼的前提条件,相反则明确约定如卖方不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因不能赎楼,则“卖方应自行赎楼”,故而未完成赎楼的违约法律后果仍应由岑淑艳承担,岑淑艳关于其已委托担保公司赎楼的免责辩解亦与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于违约责任相对性的规定不符,本院不予采纳。 综上所述,本案双方当事人均有迟延履行的违约行为,依诚实信用原则双方均不享有因对方迟延而主张解除合同的权利,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,双方均有权主张继续履行合同。因双方当事人均存在履行迟延,且涉案合同对双方迟延履行违约金内容的约定相同,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于双方违约应各自承担责任的规定,本院对刘其波关于由岑淑艳支付迟延履行违约金的请求不予支持。因刘其波已在原审中表示愿意一次性支付剩余购房款,该履行方式有利于实现合同目的且未增加岑淑艳的履约负担,抵押权人工行龙华支行亦表示在其债权得到清偿后可同意转让抵押物并注销抵押登记,涉案合同继续履行不存在法律及事实上的障碍。鉴于双方当事人对5月30日之后何时支付剩余房款及何时办理过户申请手续未能补充协商一致,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项关于在给予对方必要准备时间前提下债务人可以随时履行,债权人可以随时要求履行的规定,结合日常生活经验及交易惯例,本院酌定继续履行过程中注销涉案房屋抵押登记的合理准备时间为30日;刘其波支付除定金9万元外的剩余购房款171万元的合理准备时间为30日;双方共同向产权登记机关申请办理过户登记的合理准备时间为3个工作日。根据合同第九条的约定,岑淑艳交付房屋的期限应为收到全部购房款后5日内。 综上,原审判决认定事实基本清楚,但适用法律错误,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第(四)项、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下: 一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1139号民事判决; 二、岑淑艳于本判决生效后三十日内向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿剩余贷款本息并注销深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房产(房产证号码:500XXXX873)上的抵押登记,中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合;如岑淑艳未在本判决前述指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记,刘其波可在该期限届满之日起三十日内代为向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿并注销抵押登记,中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合; 三、刘其波在抵押登记注销后三十日内向岑淑艳支付剩余购房款171万元;如刘其波代为清偿贷款本息以注销抵押登记的,可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的贷款本息及相关费用; 四、岑淑艳在收到剩余购房款后五日内向刘其波交付深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房屋,并在收到剩余购房款后三个工作日内配合刘其波共同向产权登记机关申请办理该房产的过户登记,有关交易税费由刘其波承担。 本案一、二审案件受理费共计42486元、保全费5000元,由刘其波、岑淑艳各自负担23743元。 本判决为终审判决。 审  判  长  唐 毅 代理 审 判员  张 睿 代理 审 判员  庄齐明 二〇一六年四月十一日 书记员(兼)  周 颖 附本判决所适用法律法规: 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第六十二条:当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条:当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第一百二十一条:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

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